Erhvervslejeloven tager udgangspunkt i, at en erhvervslejekontrakt indgås mellem to kyndige og professionelle parter. Siden erhvervsloven trådte i kraft den 1. januar 2000, har det vist sig, at loven har fungeret godt for både erhvervslejere og -udlejere.

Muligheden for at varsle nedsættelser eller forhøjelser af markedslejen er i dag et helt grundlæggende element i erhvervslejeloven.

Det gælder både, når de økonomiske konjunkturer i Danmark har været gode og i tider med økonomisk krise. Erhvervslejere og -udlejere har, i de godt 16 år loven har eksisteret, fundet løsninger på praktiske og økonomiske udfordringer i det erhvervslejeretlige forhold, fordi loven er enkel at anvende, og fordi den overordnet rummer en høj grad af aftalefrihed.

Derfor bør lovens fundament fastholdes.

Erhvervs- og Vækstministeriet sendte i juli et forslag til ændring af erhvervslejeloven i høring. Forslaget lægger op til en ændring af reglerne om tidsbegrænsede lejeaftaler, som indfører en mulighed for, at der kan aftales tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler, uden at de skal begrundes i udlejers særligt saglige forhold.

Fuld frihed vil give større konkurrence

Fuld aftalefrihed på dette område vil skabe mulighed for mere konkurrence i detailhandlen og hos erhvervslejere generelt. Det var også en anbefaling, som Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen i 2014 kom med i sin rapport om fremtidens detailhandelsmarked. Det bidrager også til mere fleksibilitet i både udlejeres og lejeres forretninger og dermed til vækst. Erhvervsudlejerne vil udvise større lyst og incitament til løbende at investere i lejemålene, så de er tilpasset de behov, som udlejernes kunder (lejerne) har og de forretningskoncepter, som lejerne ønsker at bringe på markedet, fordi de efterspørges af forbrugerne.

Ændringen vil desuden sikre en (rets)sikkerhed for udlejer for, at sådanne aftaler består, når de er indgået imellem lejer og udlejer, som begge er kyndige parter i lejeforholdet.

Fast leje kan blive til lejers ugunst

Lovforslaget indeholder imidlertid også en ny bestemmelse om, at der fremover ikke kan aftales regulering af markedslejen i en tidsbegrænset erhvervslejeaftale. Muligheden for at varsle nedsættelser eller forhøjelser af markedslejen er i dag et helt grundlæggende element i erhvervslejeloven.

I dag kan en nedsættelse eller forhøjelse af markedslejen varsles fire år efter, at lejeaftalen er trådt i kraft og herefter hvert fjerde år, så længe en lejeaftale løber. I praksis har det vist sig, at både lejere og udlejere har benyttet sig af muligheden for at varsle ændringer af markedslejen, når der har været grundlag for det.

Der er derfor på baggrund af praksis ikke grundlag for at indføre en begrænsning i tidsbegrænsede aftaler. Desuden vil lejer og udlejer frit individuelt kunne aftale en sådan begrænsning i erhvervslejeaftalen.

En begrænsning af retten til at aftale adgang til regulering af markedslejen i tidsbegrænsede lejeaftaler vil desuden kunne give specifikke udfordringer for begge parter. Udfordringen kan særligt opstå i de tilfælde, hvor parterne ønsker at indgå tidsbegrænsede lejeaftaler, der løber over en længerevarende periode, fx 10 år. Det kan – alt efter markedslejens udvikling - være til ugunst for både lejer og udlejer, hvis der i en sådan periode ikke kan varsles en regulering af markedslejen.

Retten må have fri bevisbedømmelse

I lovforslaget foreslås desuden indført en ny bestemmelse om, at der i retslige tvister om markedsleje skal fremlægges samtlige relevante aftaler og vilkår for de sammenligningslejemål, som indgår i tvisten som bevismidler. Dette element må anses for at være en præcisering i loven, og der er heller ingen tvivl om, at både lejere og udlejere skal fremlægge alle relevante oplysninger, som de kan komme i besiddelse af, under en retstvist om markedslejens størrelse. Det er således vigtigt at holde fast i, at det er retten, der ud fra rettens frie bevisbedømmelse, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1 og retsplejelovens § 344, vurderer markedslejens størrelse i en retstvist.

Det er positivt, at man tager erhvervslejeloven til gennemsyn. Men der skal ikke ændres på forhold, som fungerer godt i den eksisterende lovgivning. Og det er vigtigt at holde fast i lovens grundlæggende fundament, der hviler på, at lejer og udlejer er kyndige og professionelle og kan indgå de aftaler, der konkret er hensigtsmæssige for begge parter. Det må både lejere og udlejere være interesserede i.