Det siges, at historien gentager sig, og det gælder i den grad også, når et nyt ejendomsvurderingssystem skal implementeres.

Det er formentlig næppe en overdrivelse, at mange boligejere og ejendomsbesiddere havde ventet spændt på, at det nye ejendomsvurderingssystem langt om længe skulle træde i kraft i 2021. Men da skatteminister Morten Bødskov den 23. oktober 2019 offentliggjorde, at den endelige implementering af ejendomsvurderingssystemet udskydes til 2024, må boligejerne således vente lidt endnu.

I mellemtiden vil vi omtale nogle af de aktuelle emner, der har betydning for ejendomsbeskatningen nu og fremadrettet.   

Har udskydelsen økonomisk betydning?

Både ejendomsværdiskattestoppet, grundskatteloftet, den obligatoriske indefrysningsordning og skatterabatten ved overgangen til det nye system forlænges i takt med udskydelsen, hvilket umiddelbart kunne føre til den konklusion, at udskydelsen ikke har nogen økonomisk betydning for boligejerne. 

En sådan konklusion er imidlertid ikke nødvendigvis korrekt, da skatterabatten til boligejere, der oplever stigninger i ejendomsskatterne ved overgangen til det nye system, risikerer at blive ”ædt” af stigninger i grundskylden. Dette som følge af, at grundskylden fortsat kan stige op til 7 pct. årligt frem til 2023, hvilket kan medføre, at de betalte skatter efter de ”gamle” regler vil være højere i 2023 end i 2021.  Dermed bliver stigningen ved overgangen til det nye system (skatterabatten) tilsvarende mindre. 

Og da der ikke umiddelbart er udsigt til at provenuet på anden vis skal komme boligejerne til gode, vil visse boligejere ikke få samme skatterabat, som der hidtil var udsigt til.   

Vurderingssystemet testes

Samtidig med offentliggørelsen af udskydelsen blev det ligeledes bekendtgjort, at op mod 80.000 boligejere frem mod udgangen af 2019 vil blive tilbudt testvurderinger af deres respektive ejendomme. Dermed løftes sløret en smule for, hvad der venter dem med det nye system. De ”rigtige” vurderinger forventes at blive sendt ud fra midten af 2020 og frem.

Formålet med testvurderingerne er selvsagt at få testet det nye system for fejl og mangler, inden vurderingerne rulles ud over de mere end to millioner ejendomme i Danmark. Der er alene tale om vejledende testvurderinger, som hverken skattemyndighederne eller -yderne senere vil kunne støtte ret på. 

Ikke desto mindre bliver processen interessant at følge over de næste måneder, da det alt andet lige kommer til at give en indikation af, om det nye system kommer til at leve op til forventningerne om i højere grad at afspejle retvisende handelsværdier i forhold til det ”gamle” system.

Overvej overdragelse nu

Står man som boligejer foran at skulle overdrage en ejendom til en nærtstående fysisk eller juridisk person inden for nær fremtid, og forventer man samtidig en højere ejendomsvurdering med det nye system, er det derfor bestemt værd at overveje at gennemføre overdragelsen, inden man modtager den nye ejendomsvurdering. 

Det skyldes, at netop den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt danner rammen for den værdi, der efter nuværende praksis kan lægges til grund ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående fysiske eller juridiske personer, uden det skattemæssigt betragtes som en afgiftspligtig gave/skattepligtigt tilskud.

Da der derudover i finansloven for 2020 er lagt op til en decideret afskaffelse af muligheden for at placere forældrekøb i virksomhedsordningen, er det vores forventning, at ejere af forældrekøb i virksomhedsordningen vil blive beskattet som en hævning, når den endelige lov træder i kraft – forventeligt i løbet af 2020, hvis ikke ejendommen er overdraget forinden.

Der er derfor rigtig mange gode grunde til at overveje at overdrage fast ejendom til sine nærtstående inden for nær fremtid.

Vi vil følge udviklingen omkring skærpelsen af forældrekøb og bringe et særskilt indlæg herom i starten af det nye år.    

Lovgrundlaget justeres fortsat

Selvom den nye ejendomsvurderingslov endnu ikke er blevet ”testet” i praksis, er der blevet fremsat forslag til flere justeringer af lovgrundlaget på det seneste. 

Et af de mere opsigtsvækkende forslag adresserer et noget omdiskuteret spørgsmål i praksis; skal ejendoms- og grundværdien fastsættes inkl. eller ekskl. moms? 

Lovforslaget kommer i erkendelse af, at retstilstanden efter den tidligere gældende vurderingslov ikke har været entydig, hvilket ikke blev ændret i forbindelse med vedtagelsen af ejendomsvurderingsloven. 

Det foreslås, at ejendomsværdien på boligejendomme skal ansættes inkl. moms, mens ejendomsværdien på ejendomme, der anvendes til andre formål end beboelse, skal værdiansættes ekskl. moms. Tilsvarende gælder for grundværdien. 

Kan grunden imidlertid anvendes til både beboelse og andre formål, vil det være princippet om ”bedst økonomisk udnyttelse”, der vil være styrende for, om grundværdien skal fastsættes inkl. eller ekskl. moms. 

Forslaget har til formål at sikre sammenhæng mellem den momsmæssige behandling af fast ejendom og de vurderingsmæssige principper. 

Det konkrete ejerforhold vil ikke være afgørende for ansættelsen med moms. Det er forholdet til den forventede slutbruger af ejendommen (til beboelse), der vil være afgørende, idet det er denne, der vil fastlægge niveauet for en markedspris. 

Der er tale om en generel regulering, der dermed ikke vil indebære en fuldstændig parallel behandling i moms- og vurderingsmæssig henseende, idet der i vurderingsmæssig forstand ikke tages stilling til det faktiske ejerforhold i forhold til en ejendom. 

Nogle ejendomsejere vil derfor blive begunstiget af en lavere vurdering, fordi ejendomsværdien og grundværdien vil skulle ansættes ekskl. moms, mens andre ejere kunne få en højere vurdering, fordi ejendomsværdien og grundværdien vil skulle ansættes inklusiv.   

Lovforslaget forventes 2. og 3. behandlet henholdsvis den 17. og 20. december 2019, og vi vil naturligvis følge processen.