Den finansielle vagthund – Finanstilsynet – holder i øjeblikket et vågent øje med bankers udlån til projektejendomme, der typisk er kendetegnet ved boliger, der endnu ikke er opført.

Ifølge tilsynet er der behov for, at bankerne strammer op i deres kreditgivning til projektboliger, da Finanstilsynet har konstateret flere eksempler på en for slap kreditgivning på området.

Finanstilsynet ser en konkret fare for store prisfald på markedet og gør sig derfor konkrete overvejelser om at skride ind over for bankers udlån til projektejendomme.

"Generelt medfører de høje ejendomspriser og det meget lave renteniveau risiko for store prisfald på konkrete ejendomme," udtaler Kristian Vie Madsen, vicedirektør i Finanstilsynet, i et skriftligt svar til EjendomsWatch.

"Det giver blandt andet pengeinstitutterne risici på deres udlån til projektejendomme under udvikling eller opførelse. Det gælder særligt, hvis ejendomsudvikleren ikke har solgt eller udlejet ejendommen på forhånd og ikke selv kommer med tilstrækkelig egenfinansiering," lyder det videre.

Fraviger egen kreditpolitik

Sidste år foretog Finanstilsynet en undersøgelse af en række mindre og mellemstore bankers udlån til projektejendomme. Tilsynet konkluderede, at hos en række af bankerne var kravene til projektfinansiering ikke præciseret nærmere, ligesom der ikke var sat særlige grænser for eksponeringer på området.

Dertil kom, at tilsynet også fandt eksempler på, at bankerne i deres udlån fraveg deres egen kreditpolitik. For at undersøge området nærmere er Finanstilsynet ifølge FinansWatchs oplysninger i øjeblikket ved at samle data om bankernes udlån til projektejendomme. Det er typisk første skridt i, at tilsynet udsteder egentlige retningslinjer på området.

Sidste år indførte tilsynet nye retningslinjer for udlån til sårbare låntagere. De skal minimere risikoen på udlån til sårbare låntagere, hvilket betyder, at låntagere med høj gæld i forhold til deres indkomst nu begrænses i deres mulighed for afdragsfrihed og variabel rente.

På samme måde kan Finanstilsynet tænkes at indføre nye retningslinjer for udlån til projektejendomme, hvilket eksempelvis kan gøres gennem retningslinjer, der sætter større krav til egenfinansiering.

Sjælsø: Alle bliver ramt

Hos ejendomsudvikleren Sjælsø Management, der tidligere har været aktiv i markedet for projektsalg, er adm. direktør Flemming Joseph Jensen ikke i tvivl om, at markedet vil blive påvirket af en kommende opstramning.

Han sammenligner Finanstilsynets udmelding med, hvad der er sket på det svenske marked, hvor myndighederne har stillet krav om øget egenkapital og lavere gearing på projektejendomme for netop at bremse op for voldsomme prisstigninger på markedet.

"Falder prisen på ejerlejligheder, så vil det også påvirke byggepriser og grundpriser. Det er den kædereaktion, der vil komme. Så det vil give en effekt for alle i værdikæden, hvis slutprisen falder på produktet, og derfor vil det påvirke os indirekte," siger Flemming Joseph Jensen til EjendomsWatch.

Han er dog ikke voldsomt bekymret:

"Jeg tror ikke, det her bliver et voldsomt indgreb. Vi kommer fra et niveau målt i antal af lejligheder og på værdi, som er blevet meget høj. Hvis der så kommer en lille, negativ korrektion, så er det måske meget sundt for markedet. Tingene kan ikke blive ved at stige med 5-10-20 procent om året. Markedet skal måske lige flade ud i en periode for, at det er sundt på det lange sigt," fortsætter han.

Vigtigst for ham er, at eventuelle opstramninger bliver tydeligt kommunikeret, så ikke alting går i står i lighed med, når politikerne taler om ændringer i bilafgifterne.

Bevisbyrde hos banker

En retningslinje fra Finanstilsynet er ikke en egentlig lov. Det er tilsynets måde at sætte ind over for et område, som bekymrer tilsynet. Følger en bank ikke en retningslinje, er bevisbyrden på bankens side. Banken skal dermed argumentere for, hvorfor den ikke har valgt at følge de udstukne retningslinjer.

Derfor gør tilsynet sig nu konkrete overvejelser om, hvorvidt man skal skride yderligere ind over for udlån til projektejendomme. Også i lyset af de kraftigt stigende boligpriser i landets største byer siden finanskrisen. 

"Det er et område, Finanstilsynet har stort fokus på, og herunder overvejes det, om der er behov for mere vejledning til institutterne," udtaler Kristian Vie Madsen til EjendomsWatch.

Finanstilsynet har tidligere gennemført inspektioner i bankerne med fokus på udlån til projektejendomme, og her har tilsynet konstateret flere problemer.

"Finanstilsynet har på sine inspektioner konstateret flere eksempler på, at der ikke er fulgt tilstrækkelige kreditstandarder på dette område. Med de hidtidige markedsforhold er det ofte gået godt på trods heraf, men med de mere usikre økonomiske udsigter er der behov for, at institutterne strammer op," lyder det fra Kristian Vie Madsen over for EjendomsWatch.

Colliers-topchef maner til ro: Ejendomsmarkedet er robust til modvind 

Finanstilsynet: Store prisfald kan ramme konkrete ejendomsprojekter 

Nykredit advarer: Usikker fremtid for projektlejligheder