EjendomsWatch

Brutalistisk godsterminal bliver til hip kontorejendom i New Yorker-stil

Der skal strøs lidt af New Yorks stjernestøv ud over DSB's gamle godsterminal i København. At kontorejendommen på 28.000 kvm får et industrielt look med kant skal være med til at gøre den appetitlig for den nye arbejdsgeneration, fortæller den nye ejer, Genesta, til EjendomsWatch. Dels af en tendens, mener EDC.

DSB's gamle godsterminal på Kalvebod Brygge 32 i København. | Foto: PR

Det lyser ud af den lange, grå betonklods, at dens fødselsår er 1967.

Kontorejendommen er med sin kvadratiske, aflange krop et perfekt eksempel på kærligheden til enkle, rationelle former dannet med materialer som beton og stål, der løb igennem den danske arkitekturscene i 60'erne. Den er et pragteksemplar på modernismen og dens kolde funktionelle udtryk - en stilart også kendt som brutalisme.

Tiden med det 'brutale' udtryk er dog ved at være ovre. Ejendommens nye ejer, kapitalforvalteren Genesta, vil gennemrenovere bygningen fra ende til anden.

Det er nødvendigt, hvis den svenskbaserede ejendomsinvestor skal have mest muligt ud af sit køb til 520 mio. kr.

"De fleste synes ikke særlig godt om den rent visuelt, og det har vi tænkt os at gøre noget ved, så derfor er det en totalrenovering, vi går efter at gennemføre. Det vil sige, at vi vil lave en ny facade, og det betyder en udskiftning af den nuværende facade. Indvendigt bliver infrastrukturen også skiftet ud. Den får blandt andet nyt køle-, ventilations- og varmesystem," siger Allan Strand Olesen, partner og investeringsdirektør i Genesta, der 1. februar 2018 gennemførte den endelige overtagelse af den gamle godsterminal fra DSB Ejendomme.

Ejendommen blev på den netop afholdte Mipim-messe i Cannes fremhævet af Genesta. Det skete, da Genestas markedsdirektør Anders Palmgren ved et investormøde, som Københavns Kommune afholdt, talte om erhvervelsen af den markante byejendom, der blandt andet rummer lofthøjder på fire-fem meter.

Den kommer til at repræsentere en relativt stor værdi, når vi kigger på købsprisen plus det vi skal investere. Vi kommer til at investere et markant trecifret millionbeløb.

Allan Strand Olesen, partner og investeringsdirektør, Genesta.

At ejendommen er blevet kaldt for en øjebæ, er Allan Strand Olesen helt klar over, men han mener, at den kan noget med sit industrielle look, som appellerer til den nye generation på arbejdsmarkedet for hvem, det ikke bare er nok med en bås, en stol og et skrivebord. Netop derfor har Genesta også besluttet sig for ikke at etablere detaillokaler eller hotel på adressen, men lade ejendommen, kaldet KB32, være en 100 pct. kontorejendom, som den også er udset til at være i Københavns Kommunes lokalplaner.

"Vi har mulighed for at lave et unikt produkt, som man ikke finder udbudt i København i særlig stort omfang. Vi kan lave et produkt, som har det, jeg kan lide at kalde en urban kontorbygningsstil med respekt for det historiske industrielle touch, men som samtidig rent funktionelt kommer op på niveau med en ny bygning," siger investeringsdirektøren.

Artiklen fortsætter efter billedet

Godsterminalen på Kalvebod Brygge 32 set oppe fra. | Foto: PR
Godsterminalen på Kalvebod Brygge 32 set oppe fra. | Foto: PR

Med sine 28.000 kvm giver bygningen mulighed for at skabe et kontormiljø med et industriudtryk, man især kender fra bydele i metropolen New York, hvor blandt andre områderne Tribeca, Soho og Dumbo er kendte for at rumme gamle industribygninger, der er forvandlet til moderne lejligheder eller kontorer.

Om det ender med en helt og aldeles New York-inspireret løsning, kan Allan Strand Olesen endnu ikke løfte sløret for, men han siger, at det er sikkert, at bygningen kommer til at bevare et industrielt udtryk.

"Jeg har noget med på papir, du kan få lov at se, men jeg pakker dem ned i tasken igen, for vi vil ikke have det ud i offentligheden endnu," siger Allan Strand Olesen inden han rækker ned i sin sorte rygsæk og trækker en flot række arkitekttegninger op.

Han peger på papirerne, mens han fortæller om bygningens fremtidige udseende, men som lovet bliver ingen citater herfra videregivet.

Til gengæld er det ham tilladt at fortælle, at man med hjælp fra ejendomsudviklingsselskabet Revco Property Development er ved at finde det endelige design. Revco, der er partner for kapitalforvalteren Carlyle i Danmark, har blandt andet hjulpet PFA med at udvikle Postgården på Købmagergade i København, der er fra 1728, til en moderne arbejdsplads. På arkitektsiden er det Vilhelm Lauritzen Arkitekter, der skal slå stregerne - virksomheden har været med helt fra start, da Genesta var ude at kigge på ejendommen, siger Allan Strand Olesen.

Med en loftshøjde på 4,5 meter og mulighed for storskala er der masser af muligheder for de kreative sparringpartnere.

Der er dog ikke dømt fri leg til fulde. Bygningen er historisk, og kommunen skal godkende planerne, før renoveringen kan skydes i gang.

Artiklen fortsætter efter billedet

Billedet er taget af en film fra sælger, som ville vise, hvor stor bygningen kunne blive. | Foto: PR
Billedet er taget af en film fra sælger, som ville vise, hvor stor bygningen kunne blive. | Foto: PR

Rå stil lokker klassiske virksomheder

På markedsføringssiden er Genesta gået stille med dørene. Alligevel har der været flere henvendelser om bygningen, der er særlig oplagt for virksomheder, der arbejder i det kreative felt pga. dens unikke muligheder med højt til loftet. Men overraskende har ejendommen også fået en hel del opmærksomhed fra mere klassiske firmaer med en corporate culture, siger Allan Strand Olesen, som dog ikke ønsker at sætte navn på de interesserede parter.

Det er især tre segmenter, som viser interesse: Den kreative sektor, de klassiske store koncerner og statslige institutioner.

"Vi har haft flere interessetilkendegivelser, og det er typisk fra relativt store virksomheder, der efterspørger store arealer. Men det har alligevel overrasket os, at der er så stor efterspørgsel fra den såkaldte klassiske 'corporate'-sektor. Det hænger helt klart sammen med efterspørgslen på unikke kontorer. Det tæller, at det er et sted, du kan tale om med dine venner og familie," siger Allan Strand Olesen og tilføjer:

"Det interessante er især, at det er de her mere klassiske virksomheder, bygningen også interesserer."

EDC-chef: Eksklusivt, men casual

En af konklusionerne i EDC Erhvervs årlige forventningsanalyse fra januar måned er, at 30 pct. af de adspurgte virksomheder går med flytteovervejelser. Heraf vil de 27 pct. gerne flytte for at finde noget mere eksklusivt at bo i, og mens 9 pct. forventer at bruge færre penge på kontorlokaler, er forventningen hos 25 pct. at bruge flere.

Det er blandt andet den boomende danske økonomi, som får selskaberne til at stille større krav til kriterierne for arbejdspladsens ydre rammer, som for eksempel god beliggenhed og interessante lokaler.

Udlejningschef hos EDC Erhverv i København Jette Strange Henningsen siger, at det, Genesta oplever, er helt i tråd med, hvad hun for tiden observerer i det danske udlejningsmarked for kontorlokaler.

"De prioriterer det eksklusive, og der stilles væsentlig større krav til lokalerne - de skal være specielt indrettet. Folk vil gerne have biopejs, kaffelounge og glødepærer på deres arbejdsplads - det skal være mere eksklusivt, men samtidig uformelt og casual," siger Jette Strange Henningsen.

Hvor det før i tiden var de kreative erhverv såsom arkitekter, der efterspurgte den slags, oplever hun, at det i højere og højere grad har spredt sig til de mere klassiske virksomheder, som for eksempel revisionshuse.

"Folk vil ikke være på et regulært kontor, men vil have hygge, hjemlig stemning i form af en lounge og ekstra bonusgoder - det skal have kant. Det er vigtigt for folk, at deres arbejdsrum er lækkert og specielt - at de kan kalde deres arbejdsplads for penthouse, co-working house eller lignende. Det går igen med næsten alle dem, jeg arbejder med. Flere og flere efterspørger det," siger Jette Strange Henningsen.

Artiklen fortsætter efter billedet

DSB's godsterminal på Kalvebod Brygge 32 i København. | Foto: PR
DSB's godsterminal på Kalvebod Brygge 32 i København. | Foto: PR

To lejere er på plads

Der er allerede to lejere i ejendommen. Det er Banedanmark og Rigsarkivet. Udover dem er der næsten 20.000 kvm ledig kontorplads, som Allan Strand Olesen godt kunne forestille sig nappes af enten en enkelt lejer eller maksimalt tre-fire stykker. Genesta vil helst ikke begynde at dele kontorrummet op i mange små bider, fordi størrelsen netop er en af ejendommens fordele som kontorejendom.

DSB's lejemål er midlertidigt, og hvornår Banedanmark forlader bygningen er uvist, lyder det fra Genesta.

Kalvebod Brygge 32 er købt gennem value add-fonden Genesta Nordic Real Estate Fund II, som normalt har for vane at investere 15-20 pct. af anskaffelsesprisen på at renovere et ejendomskøb. Denne her gang gør ledelsen dog en undtagelse, siger Allan Strand Olesen:

"Det bliver en af de store ejendomme i denne her portefølje, og den kommer til at repræsentere en relativt stor værdi, når vi kigger på købsprisen plus det vi skal investere. Vi kommer til at investere et markant trecifret millionbeløb, så meget kan vi godt sige, men vi kender ganske enkelt ikke beløbet til fulde endnu, men det er betragteligt."

Med en købspris på 520 mio. kr. betyder meldingen, at Genesta har planer om at investere som minimum 112 mio. kr. i ejendommen, svarende til 15 pct.

Indtil videre hedder bygningen bare KB32, som er det navn, sælger døbte den i forbindelse med udbuddet. Selvom Genesta har flere ejendomme med et navn, der er en kombination af tal og bogstaver, så overvejer kapitalforvalteren med hovedkontor i Sverige for første gang at give en ejendom et andet navn. Det skyldes bl.a. dens muligheder for at blive en kontorbygning med lidt mere kant end sædvanligvis.

"Vi kunne godt tænke os, at den fik et navn, der repræsenterede den, men det er super svært, og vi har en lang liste," siger Allan Strand Olesen, mens han stille og roligt pakker resten af det fortrolige materiale om KB32 ned i sin sorte rygsæk og lyner den til.

Erhvervsmæglere: Virksomheder vil have eksklusive kontorlokaler

DSB sælger kontorejendom for 520 mio. kr.

Kapitalforvalter tager usædvanlig stor risiko med DSB-køb

Over 100 vil købe bombastisk DSB-ejendom i København 

Mere fra EjendomsWatch

Briefing uge 48: Olsson sejrer 1-0 på udebane over skeptisk vagthund

Trods advarsler fra bl.a. Finanstilsynet er det lykkedes AP Pension at indkassere en gevinst på sit samarbejde om finansiering med ejendomsudvikler Jens Schaumann. Med risikosky banker, der har tilsynets ånde i nakken, er det ikke underligt, at ejendomsdirektøren i AP Pension, Peter Olsson, har mod på mere af det samme.

Familiekontor køber over 10.000 kvm boligejendomme i København

Bilimportør-familie er i gang med at opbygge en ejendomsportefølje, fortæller adm. direktør, der netop har overtaget otte boligejendomme i København. "Hvis vi bliver introduceret for interessante ejendomme, så vil vi se på det. Også på den korte bane," siger han til EjendomsWatch.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier