Der er lige nu gang i danmarkshistoriens største bølge af konverteringer af realkreditlån, viser tal fra realkreditinstitutterne – og den almene boligsektor ridder også med på bølgen.

Det fremgår af en rundspørge, foretaget af EjendomsWatch, blandt nogle af landets største administrationsselskaber i den almene sektor.

De fem selskaber, som deltager i undersøgelsen, har fra 2018 til august 2019 samlet omlagt lån for knap 4,7 mia. kr.

Selskaberne administrerer tilsammen ca. 236.000 husstande fordelt over hele landet, svarende til ca. 40 pct. af alle almene boliger i Danmark.

Den almene boligsektor har to typer realkreditlån. Det ene er støttede lån og det andet ustøttede. Boligforeningerne bestemmer selv over de ustøttede, mens staten har råderetten over de støttede.

Hvor stor en andel af de samlede lån i foreningerne, som er ustøttede, varierer fra forening til forening.

Store millionbesparelser i sigte

Det er ikke småbeløb, der er at spare ved at omlægge. F.eks. var renten på 30-årige fastforrentede realkreditlån i 2009 oppe over 7 pct., mens den i dag er nede på historisk lave 0,5 pct.

Omlægningerne vil udløse forskellige millionbesparelser årligt hos de fem administratorer.

De kender alle endnu ikke den samlede besparelse, som det vil udløse i hele lånenes løbetid, men alene hos Boligkontoret Danmark (BDK) og Dansk Almennyttigt Boligselskab (DAB) vil boligforeningerne have sparet 265 mio. kr., når lånene udløber.

Helt i front på omlægningsbølgen er BDK.

Her har man siden omkring 2014 omlagt samtlige af sine 442 ustøttede realkreditlån for i alt 2,7 mia. kr. Det udløser nu en årlig besparelse på knap 13 mio. kr. til BDK's boligforeninger, viser en opgørelse lavet af BDK.

Den historisk lave rente i 2019 har dog betydet, at BDK er gået i gang med en ny omgang omlægninger. Indtil videre er der i år omlagt 100 lån, som vil give en årlig besparelse på 5 mio. kr., fortæller Erik Andreasen, byggeøkonomichef hos BDK.

"Vi har altid haft fokus på det her og har omlagt lån, siden renten begyndte at falde for godt 10 år siden. Vi kan faktisk sige, at vi som boligorganisation har været alle vores lån igennem. Vi regnede dog ikke med at kunne fortsætte med låneomlægninger til endnu lavere renter helt frem til 2019, men det har altså været muligt, så nogle af lånene, der blev omlagt i 2013 og 2014, er lagt om igen i 2019," siger Erik Andreasen.

Hos KAB, der råder over omkring 60.000 boliger i hovedstadsområdet, er der alene i 2019 konverteret 106 realkreditlån. I alt har selskabet omlagt lån for 500 mio. kr.

"Vi har haft forholdsvis travlt med at sikre, at vi har konverteret de lån, som var konverterbare. Det er noget, vi har gjort de sidste 10 år, og med den historisk lave rente er det naturligt at gøre nu. Det kan selvfølgelig være, at renten falder yderligere, men vi konverterer, når der er fornuft i det, så kan det godt være, at havde man endnu mere is maven, så kunne man have fået yderligere gevinster, men vi er den almene sektor, og vi er ikke særligt spekulative," siger Jens Elmelund, adm. direktør for KAB, til EjendomsWatch.

Administratoren DAB har indtil videre konverteret lån for 350 mio. kr., og man forventer yderligere konverteringer inden årets udgang, oplyser DAB's økonomichef Anders Kristiansen.

Låneomlægninger er ikke gratis, men i det lange løb betaler det sig, fastslår samtlige fem administrationsselskaber.

Hvad skal pengene bruges på?

Det er op til de enkelte afdelinger i boligforeningerne at finde ud af, hvad de vil bruge gevinsterne på.

"Det er forskelligt fra kunde til kunde, hvad besparelserne skal bruges til. Men der er overordnet to hovedformål: Holde huslejen i ro eller øget opsparing til vedligeholdelse," skriver kommunikationschef Domea.dk, Pernille Mølgaard Toft, i en mail til EjendomsWatch.

Det er hovedsageligt hensættelser til fremtidige renoveringer af husstande og ejendomme eller huslejenedsættelser, som de ekstra penge planlægges at blive brugt til, fremgår det af svarene.

"Rigtig mange bruger dem på renoveringer, og på den måde mindsker eller fjerner de huslejestigninger, der ellers var kommet i den forbindelse. Der er ikke så mange, der bruger dem på deciderede huslejenedsættelser," lyder det fra Erik Andreasen fra BDK.

Handler om mere end 'bare' besparelser

De faldende renteudgifter giver selvsagt en besparelse, men der er mere på spil end blot økonomiske gevinster, fastslår Erik Andreasen.

Ifølge tal fra Landsbyggefonden var der i 2018 givet tilsagn til, at der måtte bygges 17.000 nye almene boliger. Hertil kommer de planlagte renoveringer af den eksisterende boligmasse. Det vil betyde nye lån i milliardklassen. En rentestigning vil derfor kunne påvirke udgifterne til byggeriet i meget alvorlig grad, påpeger byggeøkonomichefen, der har en fortid i bankverden.

Derfor opfordrer han samtlige boligforeninger i landet til at få kigget deres byggefinansiering igennem, mens renten er lav.

Den almene boligsektor er blevet billigere i drift

Boligselskab sænker huslejen efter effektiviseringer