EjendomsWatch

Klumme: Hvor går grænsen mellem privat ejendomsret og kommunernes bestemmelsesret i en lokalplan?

Kommunerne har et stort spillerum, når der skal udarbejdes lokalplaner, men i praksis er der dog grænser, lyder det i denne klumme.

Foto: PR

Kommunerne oplever løbende ønsker fra borgere, lokale politikere, erhvervsliv og interesseorganisationer om at varetage særlige hensyn og interesser. Det kan kommunen forsøge at imødekomme ved at udarbejde lokalplaner, f.eks. i forbindelse med byudvikling af ungdomsboliger og ældreboliger.

Kommunernes muligheder for erstatningsfri regulering iht. planloven er store, men ikke ubegrænsede.

Krav til en lokalplan

De grundlæggende krav til en lokalplan er egentlig ikke så store.

En lokalplan skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger. Det er ikke i strid med planloven at have en bredt formuleret formålsbestemmelse.

De sædvanlige planmæssige begrundelser vil typisk være miljøhensyn, herunder forurening og støj, funktionelle hensyn som trafik og hensyn som arkitektur samt klimatilpasning og forureningsforebyggelse.

Formålsbestemmelsen i en lokalplan skal afspejle de planlægningsmæssige relevante begrundelser for lokalplanen inden for rammerne af lokalplankataloget. Det er en forudsætning, at en lokalplan kun kan regulere lokale forhold og ikke f.eks. varetage landspolitiske eller globale hensyn.

Lokalplanlægning skal naturligvis ske inden for rammerne af eksisterende lovgivning som f.eks. bygningsreglementet. Kommunerne kan heller ikke benytte planloven til at gribe ind over for aktiviteter i en ejendom som er i strid med straffeloven, politiloven eller anden lovgivning, hvor de relevante myndigheder i stedet må gribe ind efter den relevante lovgivning.

Dette er det enkle udgangspunkt.

Plankatalog

Imidlertid åbner planloven op for et helt katalog af planbestemmelser, som kommunerne kan tage med i en lokalplan – det såkaldte plankatalog.

Kommunerne er dog ikke forpligtet til at tage alle emnerne i plankataloget med.

Plankataloget omfatter 25 bestemmelser lige fra overførelse til byzone, beliggenhed af spor- og ledningsanlæg, bevarelse af eksisterende bebyggelse til oprettelse af grundejerforeninger og meget mere. Det fremgår nærmere af planlovens § 15, stk. 2.

Det er helt almindeligt at fastsætte bestemmelser for, hvordan et område skal bruges, som for eksempel ”åben og lav boligbebyggelse” eller ”erhvervsformål”.

Konkrete formål med enkelte bygninger

Kommunerne har imidlertid mulighed for at konkretisere dette formål yderligere ved også at fastsætte, hvad de enkelte bygninger kan bruges til i henhold til planlovens § 15, stk. 2, nr. 8.

Hvis kommunen har en planlægningsmæssig begrundelse, kan den fastsætte en meget detaljeret regulering af de enkelte bygninger.

Det er ret almindeligt, at der er retningslinjer for, at et parcelhus kun må benyttes som én bolig for én familie. Men hurtigt opstår spørgsmålet om sådanne retningslinjer bliver en hindring for f.eks. etablering af bofællesskaber, herunder for personer med fysiske eller psykiske handicap eller et socialpædagogisk opholdssted for unge. Dette er dog i praksis blevet tilladt.

Problemet er også kendt fra butiksområdet, hvor en lokalplan kan fastsætte regler for forskellige butikstyper og skelne mellem dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varer. Det er derimod efter praksis ikke muligt for kommunerne at lave andre sondringer mellem forskellige typer af varer og driftsformer (f.eks. discountbutikker).

Ældre- og ungdomsboliger

Hvordan en ejendom må bruges kan også være knyttet til en ubestemt brugergruppe, f.eks. ældre- eller ungdomsboliger eller butikker til kvarterets daglige forsyning.

En kommune gik imidlertid videre og fastlagde i en lokalplan, at et område kun måtte bruges til ungdomsboliger til fuldtidstudende på erhvervskompetencegivende uddannelser.

Det betød konkret, at kommunen i lokalplanen bestemte, at mindst en beboer i hver bolig skulle være fuldtidsstuderende, og at boligen skulle være fraflyttet senest et år efter, at uddannelsen var afsluttet eller afbrudt. Endvidere fastsatte lokalplanen en pligt for ejendommens ejer til at føre tilsyn med studieaktiviteten blev overholdt, og det skulle ske ved, at ejeren mindst en gang årligt modtog en erklæring om studieaktivitet fra beboerne.

Natur- og Miljøklagenævnet bekræftede ved sin afgørelse, at kommuner under særlige omstændigheder kan fastsætte en meget detaljeret regulering af de enkelte bygninger, men boligerne kan ikke være forbeholdt en nærmere bestemt kreds af borgere (studerende).

Naturklagenævnet havde tilbage i 2006 tilsvarende ophævet et vilkår om studieaktivitet fastlagt i en byggetilladelse som ugyldigt.

Der kan ikke stilles krav til beboers alder

Natur- og Miljøklagenævnet har i en anden sag om mulig regulering af ejerforhold udtalt, at der ikke kan stilles nærmere krav til beboernes alder i en lokalplan.

Lokalplanlægningen må respektere, at ejer- og brugerforhold kan ikke reguleres i en lokalplan, og kommunerne kan hverken stille krav om bestemt studieaktivitet eller krav om bestemt alder. Derimod kan kommunerne godt beslutte i en lokalplan, at boliger eller bygninger skal bruges en mere ubestemt brugergruppe, f.eks. til ældre- eller ungdomsboliger.

Da planlovens muligheder for offentligretlig regulering er meget brede, har kommunerne et betydeligt spillerum; men der er, som jeg har vist ovenfor, dog i praksis grænser.

Reguleringen skal have et alment planlægningsmæssigt formål og den enkelte ejers privatretlige dispositionsret kan nogle gange være reguleret for tæt.

Der er sikkert rundt i landet bestemmelser om anvendelsesbegrænsninger, som ligger udover planlovgivningens formål og hensigt. Så længe disse ikke er underkendt af klagenævn eller domstolene, er ejerne underlagt disse, men der kan fra tid til anden være anledning til at overveje, om kommunerne er gået for vidt i brugen af planloven som værktøj for at regulere forhold, som kommunerne ikke har hjemmel til at regulere i en lokalplan.

Mere fra EjendomsWatch

Tidligere topchef forlader Colliers

Efter ti år hos Colliers har den tidligere adm. direktør Jeppe Schønfeld besluttet sig for at stoppe som partner hos erhvervsmægleren. ”Jeg har i noget tid følt et behov for nye udfordringer og en ændret anvendelse af min tid,” forklarer han.

Bestyrelsesformand kan være i spil til direktørstol i AAB

Jagten på ny adm. direktør i AAB er startet. Et rekrutteringsbureau er for første gang i boligforeningens historie hyret til at finde de rette kandidater. Bestyrelsesformand ønsker ”stærk profil, der kender AAB indgående.” Flere kilder peger på, at den karakteristik er skabt til ham selv. Ledelsesrådgiver advarer.

Læs også

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier