En del af Watch Medier

EjendomsWatchtorsdag2. februar 2023

  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Søg
  • Log ind
  • Seneste
  • Søg
  • Log ind
  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
31.10.2016kl. 11.55

Klumme: Sådan kan udbudsretlige udfordringer løses for private investorer

Udbudsreglerne gør det vanskeligt for en privat investor at opføre et byggeri og efterfølgende overdrage eller udleje det til en offentlig bygherre, herunder en almen boligorganisation. Den såkaldte delegerede bygherremodel kan være løsningen på disse udbudsretlige udfordringer, lyder det i denne klumme.
Foto: PR
AF TINA BRAAD, PARTNER I BECH-BRUUN

Som investor og offentlig bygherre kan man hurtigt løbe ind i udfordringer, hvis man i fællesskab ønsker at projektudvikle en konkret ejendom til den offentlige bygherre, herunder en almen boligorganisation.

En offentlig myndighed, der opfører et byggeri, er forpligtet til at udbyde opførelsen af byggeriet (entreprisearbejder og rådgivningsydelser) efter reglerne i udbudsloven. Udbudspligten gælder ikke kun, hvor den offentlige myndighed selv er bygherre. Den gælder også, hvis den offentlige myndighed erhverver et byggeri umiddelbart efter færdiggørelsen (såkaldte skræddersyede byggerier) eller indgår en lejeaftale om et nyopført byggeri (såkaldte skræddersyede lejemål), såfremt den offentlige myndighed har haft en ikke ubetydelig indflydelse på byggeriets opførelse og/eller indretning.

Den private investors og offentlige myndigheds mulighed for i fælleskab at projektudvikle en konkret ejendom, er således afhængig af, at den private investor vinder den offentlige myndigheds udbud af byggeriet.

I praksis kan udfordringen med udbudsreglerne dog løses ved, at den offentlige bygherre, som et alternativ til et udbud af aftalen med den private investor, delegerer bygherrerollen til den private investor, der herefter varetager den offentlige bygherres forpligtelser efter udbudsreglerne, almenboligloven og den øvrige lovgivning i forbindelse med opførelse af byggeriet. Denne model betegnes i praksis som "den delegerede bygherremodel" eller "agentmodellen".

Hvornår kan modellen bruges?

Den delegerede bygherremodel er vidt udbredt og alment anerkendt. Der er dog ikke praksis fra Klagenævnet for Udbud eller domstolene, der tager stilling til modellens anvendelsesområde og lovlighed.

Den gængse opfattelse er, at modellen kan bruges, hvis den offentlige bygherre har en særlig interesse i den pågældende ejendom og dens beliggenhed, og det derfor ikke er rimeligt at pålægge den offentlige bygherre at udbyde byggeriet og dets beliggenhed gennem et såkaldt lokationsudbud.

Denne forudsætning kan fx være opfyldt, hvor den offentlige bygherre har en byudviklings- eller byplanmæssig interesse i en konkret lokation, hvor der er tale om udvidelse af et eksisterende byggeri, eller hvor det offentlige byggeri er en del af en større samlet bebyggelse, hvor det ikke giver mening at udskille den offentlige del til opførelse af en særskilt bygherre.

Modellen kan altså bruges, når det alene er den private investor, der kan opføre byggeriet på den pågældende lokation.

Den private investors udbudspligt

Som nævnt er der ikke praksis, som tager stilling til anvendelse af modellen. Der er dog bred enighed om, at den private investors forpligtelse til at udbyde bygge- og anlægsarbejderne efter udbudslovens regler ikke omfatter ydelser såsom projektstyring og risikohåndtering, der naturligt indgår som en del af den delegerede bygherrerolle.

Derudover er der enighed om, at den private investor kan undlade at udbyde op til 20 procent af bygge- og anlægsarbejderne, såfremt værdien af den enkelte kontrakt, der ikke udbydes, ikke overstiger 7.447.900 kr. ekskl. moms.

Der er derimod uenighed om, i hvilket omfang den private investor er forpligtet til at udbyde rådgivningsydelser i forbindelse med skræddersyede byggerier og lejemål efter udbudslovens regler. Udbudsreglerne indeholder dog ikke en selvstændig udbudspligt for skræddersyet rådgivning.

Almene boligorganisationer

Den delegerede bygherremodel kan også anvendes på byggerier til almene boligorganisationer. Det gælder på trods af kravet i almenboligloven om, at den almene boligorganisation selv skal være bygherre for det almene boligbyggeri udelukker, at den private investor først overdrager byggeriet til den almene boligorganisation efter færdiggørelsen.

Med en ny undtagelse til støttebekendtgørelsen fra den 5. april 2016 kan fristen for tinglysning af endeligt skøde på ejendommen udskydes, hvis den endelige indførelse af skøde blot mangler ejendommens opdeling i ejerlejligheder. I praksis løses problemet med skræddersyede byggerier derfor ved, at byggeretten til projektet overdrages til den almene boligorganisation før byggeriets påbegyndes, så den almene boligorganisation giver den private investor fuldmagt til at løfte udbudspligten på boligorganisationens vegne i medfør af den delegerede bygherrerolle.

På trods af udbudsreglerne kan det således godt betale sig for private investorer at identificere og erhverve ejendomme, som kan projektudvikles til offentlige myndigheder og almene boligorganisationer. I de tilfælde, hvor den offentlige myndighed har en særlig interesse i ejendommen og byggeriet, er der således mulighed for at delegere bygherrerollen og udbudspligten til den private investor.

Om forfatteren

Tina Braad er partner i Bech-Bruun og specialiseret i udbudsret og entrepriseret. Tina rådgiver offentlige myndigheder, almene boligorganisationer, forsyningsvirksomheder og entreprenørvirksomheder i forbindelse med udbud og entrepriseret, herunder om udbuds- og kontraktretlige forhold i forbindelse med planlægning og gennemførelse af større bygge- og anlægsprojekter samt de tvister, der opstår i den forbindelse.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Vær på forkant med udviklingen. Få den nyeste viden fra branchen med vores nyhedsbrev.

!
Nyhedsbrevsvilkår

Forsiden lige nu

Fynske Barfoed Group siger farvel til den 81-årige bestyrelsesformand Rolf Harald Barfoed. På billedet ses sønnen Frederik Barfoed, som til daglig har titel af koncerndirektør i ejendomsselskabet. | Foto: Wilfred Gachau
Investor

Barfoed Group i generationsskifte: Formand købes ud af millionportefølje

Det familieejede ejendomsselskab Barfoed Group omrokerer i ledelsen og gennemfører et ”længe planlagt” generationsskifte, oplyser koncerndirektør til EjendomsWatch. Ny bestyrelsesformand fundet. 
  • Nomineret til ejendomspris: Glad og rørt Frederik Barfoed vil tale branchen op
  • Barfoed Group skal bygge nyt ved Odense – og langer ud mod regeringen

For abonnenter

Kurt Skare, ejer af Skare Meat Packers, som onsdag blev begæret konkurs. | Foto: Gorm Olesen
Investor

Manden bag kødkonkurs hævder at have 290 mio. kr. i friværdi i ejendomme

Morten Leen er med indgangen til 2023 blevet forfremmet til bæredygtighedsdirektør i AP Ejendomme. | Foto: PR / AP Ejendomme
Mennesker

Ny bæredygtighedsdirektør går efter at styrke AP Ejendomme i markedet

For abonnenter

Charlotte Husen fra Cushman & Wakefield Red. | Foto: PR
Rådgiver

Red omstrukturerer og udpeger chef for capital markets

For abonnenter

Kamilla Hammerich Skytte har været adm. direktør for Realkredit Danmark siden marts 2022. | Foto: Pr/realkredit Danmark
Rådgiver

Realkredit-direktør om dystert 2022: "Vi har stået med tørre fødder"

For abonnenter

Jacob Hovmøller har de seneste seks år arbejdet som projektdirektør hos Balder. | Foto: PR
Mennesker

FB Gruppen finder byggedirektør hos svenskere

Seneste nyt

  • Manden bag kødkonkurs hævder at have 290 mio. kr. i friværdi i ejendomme – 16.40
  • Realkredit-direktør om dystert 2022: "Vi har stået med tørre fødder" – 15.05
  • FB Gruppen finder byggedirektør hos svenskere – 13.45
  • Navnespalten | Kort nyt om mennesker – 13.27
  • Ny bæredygtighedsdirektør går efter at styrke AP Ejendomme i markedet – 12.17
  • Barfoed Group i generationsskifte: Formand købes ud af millionportefølje – 11.17
  • Torsdagens noter: AP Pension, CBRE, NCC, Rødovre Port, Helsingør – 11.05
  • Red omstrukturerer og udpeger chef for capital markets – 10.51
  • Danske arkitekter og udviklere står igen på spring til at vinde Mipim-priser – 10.40
  • Ejendomme leverer plusser i "turbulent 2022" hos Danica – 09.57
Flere nyheder

Job

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

Watch Job

  • Regnskabs-/økonomichef

  • Business Controller til DAHL Advokatpartnerselskab i Jylland

  • Salesforce-udvikler eller -arkitekt

  • Erfaren fuldmægtig eller advokat med interesse for danske og internationale virksomheder

  • Forvaltningsservicechef i Vestforbrænding

Se flere jobs

Job

  • Afdelingschef / Projekteringschef

  • Asset Manager søges til Newsec Lyngby eller Århus

  • Områdedirektør - NCC - Midtjylland/Syddanmark

Se flere jobs

Kolofon

EjendomsWatch
Søg

Sektioner

  • Investor
  • Projektudvikling
  • Rådgiver
  • Bygningsdrift
  • Almen boligsektor
  • Mennesker
  • Regulering
  • Klummer
  • Sitemap
  • RSS feeds

Redaktør

Jørgen Bendsen

jb@ejendomswatch.dk

Tlf.: +45 3330 8331

Ansv. chefredaktør

Anders Heering

Udgiver

JP/Politikens Hus A/S

Annonceafdeling

annoncering@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Annoncering

Jobannoncering

job@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Job

Abonnement

Prøv EjendomsWatch gratis eller få tilbud på et abonnement, der passer til lige netop dig eller din virksomhed.

ejendomswatch@infowatch.dk

Tlf.: +45 7077 7446

Læs mere om abonnement her

Adresse

EjendomsWatch

Rådhuspladsen 37

1785 København V

Tlf.: +45 3330 8340

Retningslinjer

  • Persondatapolitik

Copyright © EjendomsWatch — Alt materiale på denne side er omfattet af gældende lov om ophavsret

Microsoft er i gang med at udfase Internet Explorer – det er vi derfor også.
Vi anbefaler en af følgende browsere for en bedre oplevelse. Klik på et af ikonerne for at downloade en ny browser.

Med venlig hilsen,
EjendomsWatch

Google ChromeMozilla FirefoxMicrosoft Edge