Som investor og offentlig bygherre kan man hurtigt løbe ind i udfordringer, hvis man i fællesskab ønsker at projektudvikle en konkret ejendom til den offentlige bygherre, herunder en almen boligorganisation.

En offentlig myndighed, der opfører et byggeri, er forpligtet til at udbyde opførelsen af byggeriet (entreprisearbejder og rådgivningsydelser) efter reglerne i udbudsloven. Udbudspligten gælder ikke kun, hvor den offentlige myndighed selv er bygherre. Den gælder også, hvis den offentlige myndighed erhverver et byggeri umiddelbart efter færdiggørelsen (såkaldte skræddersyede byggerier) eller indgår en lejeaftale om et nyopført byggeri (såkaldte skræddersyede lejemål), såfremt den offentlige myndighed har haft en ikke ubetydelig indflydelse på byggeriets opførelse og/eller indretning.

Den private investors og offentlige myndigheds mulighed for i fælleskab at projektudvikle en konkret ejendom, er således afhængig af, at den private investor vinder den offentlige myndigheds udbud af byggeriet.

I praksis kan udfordringen med udbudsreglerne dog løses ved, at den offentlige bygherre, som et alternativ til et udbud af aftalen med den private investor, delegerer bygherrerollen til den private investor, der herefter varetager den offentlige bygherres forpligtelser efter udbudsreglerne, almenboligloven og den øvrige lovgivning i forbindelse med opførelse af byggeriet. Denne model betegnes i praksis som "den delegerede bygherremodel" eller "agentmodellen".

Hvornår kan modellen bruges?

Den delegerede bygherremodel er vidt udbredt og alment anerkendt. Der er dog ikke praksis fra Klagenævnet for Udbud eller domstolene, der tager stilling til modellens anvendelsesområde og lovlighed.

Den gængse opfattelse er, at modellen kan bruges, hvis den offentlige bygherre har en særlig interesse i den pågældende ejendom og dens beliggenhed, og det derfor ikke er rimeligt at pålægge den offentlige bygherre at udbyde byggeriet og dets beliggenhed gennem et såkaldt lokationsudbud.

Denne forudsætning kan fx være opfyldt, hvor den offentlige bygherre har en byudviklings- eller byplanmæssig interesse i en konkret lokation, hvor der er tale om udvidelse af et eksisterende byggeri, eller hvor det offentlige byggeri er en del af en større samlet bebyggelse, hvor det ikke giver mening at udskille den offentlige del til opførelse af en særskilt bygherre.

Modellen kan altså bruges, når det alene er den private investor, der kan opføre byggeriet på den pågældende lokation.

Den private investors udbudspligt

Som nævnt er der ikke praksis, som tager stilling til anvendelse af modellen. Der er dog bred enighed om, at den private investors forpligtelse til at udbyde bygge- og anlægsarbejderne efter udbudslovens regler ikke omfatter ydelser såsom projektstyring og risikohåndtering, der naturligt indgår som en del af den delegerede bygherrerolle.

Derudover er der enighed om, at den private investor kan undlade at udbyde op til 20 procent af bygge- og anlægsarbejderne, såfremt værdien af den enkelte kontrakt, der ikke udbydes, ikke overstiger 7.447.900 kr. ekskl. moms.

Der er derimod uenighed om, i hvilket omfang den private investor er forpligtet til at udbyde rådgivningsydelser i forbindelse med skræddersyede byggerier og lejemål efter udbudslovens regler. Udbudsreglerne indeholder dog ikke en selvstændig udbudspligt for skræddersyet rådgivning.

Almene boligorganisationer

Den delegerede bygherremodel kan også anvendes på byggerier til almene boligorganisationer. Det gælder på trods af kravet i almenboligloven om, at den almene boligorganisation selv skal være bygherre for det almene boligbyggeri udelukker, at den private investor først overdrager byggeriet til den almene boligorganisation efter færdiggørelsen.

Med en ny undtagelse til støttebekendtgørelsen fra den 5. april 2016 kan fristen for tinglysning af endeligt skøde på ejendommen udskydes, hvis den endelige indførelse af skøde blot mangler ejendommens opdeling i ejerlejligheder. I praksis løses problemet med skræddersyede byggerier derfor ved, at byggeretten til projektet overdrages til den almene boligorganisation før byggeriets påbegyndes, så den almene boligorganisation giver den private investor fuldmagt til at løfte udbudspligten på boligorganisationens vegne i medfør af den delegerede bygherrerolle.

På trods af udbudsreglerne kan det således godt betale sig for private investorer at identificere og erhverve ejendomme, som kan projektudvikles til offentlige myndigheder og almene boligorganisationer. I de tilfælde, hvor den offentlige myndighed har en særlig interesse i ejendommen og byggeriet, er der således mulighed for at delegere bygherrerollen og udbudspligten til den private investor.