Risikoen for en forringelse af et aktivs værdi, udløst af manglende compliance med regulativerne, som markedet kræver, er i stigende grad vigtig for ejendomsejere, investorer og finansielle institutioner.

Men da de fleste långivere stadig er reaktive frem for proaktive, er den nødvendige indsats for at retrofitte de eksisterende, energikrævende aktiver kørt på et sidespor.

Hvem kommer til at tage beslutninger om at opskalere CO2-reduktionen på det danske kontormarked?

En temmelig dyr affære

Hvis vi tager udgangspunkt i MSCI’s estimat af det danske kontormarked på 226 mia. kr., kunne det være passende at opjustere det tal (0-25 pct.) for at udvide rammen af, hvad der betragtes som værende værd at inkludere i beregningen – aktiver uden for MSCI’s professionelle investeringsunivers, men inden for låneuniverset.

Anvendelsen af forskellige niveauer af loan-to-value (LTV) giver forskellige estimater af det overordnede ejendomskreditmarked, fra 90 mia. kr. (LTV 40 pct.) til 170 mia. kr. (LTV 60 pct.). Vi tager udgangspunkt i, at kreditmarkedet for det danske kontorejendomsmarked er 125 mia. kr.

Vi anvender to estimater:

• Scenarie 1: At alle kontorbygninger skulle have energimærke C eller højere inden 2030.
• Scenarie 2: At alle kontorbygninger skulle have energimærke B eller højere inden 2030.

Vores beregninger viser, at det samlede capex-behov ligger et sted mellem 12 og 25 mia. kr., afhængigt af hvilket scenarie der anvendes.

Hvor skal pengene komme fra?

Her kommer vi til et meget vigtigt spørgsmål i forhold til, hvor holdbart det er at tilbyde transitions-/capexlån til eksisterende gæld for at adressere risikoen for værdiforringelse.

Er långivere villige til at reducere ”stranding risk” ved at tillade attraktive betingelser for opgradering af aktiver?

Selvom det lyder godt på papiret, så er kun meget få europæiske banker villige til at tilbyde det af en række grunde, hvoraf regulering af kapital er en af dem. Garantistillelse er vanskelig – og det er overvejelserne omkring værdier, der skal tilskrives til en bekostelig udvikling fra et LTV-perspektiv, også.

Hovedargumentet er, at vi ville bekæmpe risici med mere risici.

Vejen fremad

Hvordan løser vi det så? Hvordan sikrer vi den capex, der er nødvendig for opgraderinger af aktiver?

Markedets interessenter er nødt til at starte med at se på grøn finansiering i form af handling snarere end ambitioner. For realiteterne står helt klare: Der er ingen vej til CO2-neutralitet uden støtte fra den finansielle sektor.

Selvom der er udviklet flere europæiske indsatser med et formål om at opbygge et grundlag for at gøre den finansielle sektor grønnere (inklusive gennem finansiel regulering, klassificeringer, rapporterings- og forordningsstandarder samt udviklingen af grønne finansielle værktøjer og redskaber), er vi stadig langt fra den størrelse, der er krævet.

For at speede indsatserne op og blive frontløbere i CO2-reduktion er långivere nødt til at definere og udbyde låneprodukter, der kan anvendes for at opnå den ønskede effekt.

Klumme: Ejendomsejere skal sikre sig ordentlige ESG-data

Ny rapport: Bæredygtige ejendomme giver markant højere lejeindtægter

Klumme: Ejendomsinvestorer bør få øjnene mere op for klimarisikoen