EjendomsWatch

Klumme: Hvornår er et ejendomsselskab en alternativ investeringsfond?

Flere danske ejendomsselskaber er fortsat i tvivl, om de er en alternativ investeringsfond. Tvivlen skyldes, at kriterierne for vurderingen fortsat er upræcise, lyder det fra to Bech-Bruun-advokater i denne klumme.

David Moalem (th.) er partner og Mads Ljungbeck Frodegaard (tv.) advokat hos Bech-Bruun. | Foto: PR / Bech-Bruun

Knap 10 år efter EU-reglerne om alternative investeringsfonde (FAIF-reglerne) trådte i kraft i Danmark, er der stadig en del danske ejendomsselskaber, der er i tvivl om, hvorvidt de udgør alternative investeringsfonde (AIF’er). Usikkerheden beror på, at selve AIF-vurderingen består af en række upræcise kriterier.

Vurderingen af, om et ejendomsselskab er en AIF, har i praksis stor betydning, da de omfattes af FAIF-reglerne og derfor skal være opmærksomme på en række regulatoriske lovkrav, der kræver allokering af både økonomiske og tidsmæssige ressourcer.

AIF-betingelserne

Følgende seks betingelser skal være opfyldt for, at et ejendomsselskab er en AIF:

1. Enhedens aktivitet kan defineres som investeringsvirksomhed

2. Ejerkredsen har som kollektiv gruppe ikke daglige beføjelser eller kontrol over enheden

3. Enheden drives med henblik på investering efter en investeringspolitik

4. Enheden drives for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne

5. Enheden rejser kapital fra en række investorer

6. Enheden er ikke en UCITS (en investeringsforening).

I de fleste praktiske tilfælde giver betingelserne fra punkt 2-6 ikke anledning til større vurderingsvanskeligheder for ejendomsselskaber. Derimod vil den første betingelse ofte være kardinalpunktet for, om ejendomsselskaber omfattes af FAIF-reglerne eller ej. Det er derfor helt afgørende at afklare, hvornår en ejendomsfond udgør en investeringsvirksomhed og dermed vil være omfattet af reglerne. Her råder tvivlen dog fortsat, næsten 10 år efter, reglerne trådte i kraft.

Investeringsvirksomhed kontra erhvervsvirksomhed?

Det er alene ”investeringsvirksomheder”, der er omfattet af FAIF-reglerne. Det betyder modsat, at de ejendomsselskaber, der kan siges at udøve erhvervsvirksomhed, ikke omfattes.

Efter Finanstilsynets praksis er ejendomsselskaber, der har en klassisk exitplan som udgangspunkt investeringsvirksomheder. Det beror på, at de i så fald kan betegnes som fonde med en investeringsstrategi, der fokuserer på selve investeringen i ejendommen, altså værdien af ejendommen og dens værdiforøgelse.

I modsætning hertil vil erhvervsvirksomheder hovedsageligt have som formål at producere og skabe et produkt, en serviceydelse eller lignende. Eksempelvis vil udøvelse af udlejningsvirksomhed med fast ejendom udgøre en erhvervsvirksomhed. Ved udlejningsvirksomhed består den kommercielle aktivitet i at optimere henholdsvis lejeindtægter og omkostninger, herunder til ejendomsadministration og vedligeholdelse.

I en nyere afgørelse fra Erhvervsankenævnet (maj 2021) om, hvorvidt et ejendomsselskabs aktiviteter udgjorde erhvervsvirksomhed, gjorde nævnet det klart, at der skal lægges vægt på, om selskabet ”hovedsageligt” havde til formål at opnå indtjening på enten udlejningsvirksomhed (dvs. erhvervsvirksomhed) eller på værdistigning på ejendommene (dvs. investeringsvirksomhed).

Denne afgørelse fra Erhvervsankenævnet bidrager dermed til at modificere eller i det mindste føje et ekstra blad til vurderingen af investeringsvirksomhed kontra erhvervsvirksomhed. På denne baggrund er det også afgørende, hvordan ejendomsselskabets indtjening har været og er fordelt, samt hvor ejendomsselskabet har lagt sit primære fokus i forhold til indtjeningen.

Konsekvenser

AIF’er er omfattet af FAIF-reglerne og er derfor underlagt en række forpligtelser i den finansielle regulering. De er bl.a. forpligtet til at udpege en forvalter (FAIF), som enten skal være registreret hos eller have en tilladelse fra Finanstilsynet. Hvis en AIF ikke indgår en aftale med en ekstern forvalter, anses AIF’en for at være selvforvaltende.

Der er markant forskel på blot at være en registreret FAIF eller en FAIF med tilladelse, da en registreret FAIF er underlagt langt færre og lempeligere krav end en FAIF med tilladelse.

Perspektiver

Det er til stadighed en vanskelig opgave for ejendomsselskaberne at vurdere, om de er en alternativ investeringsfond eller ej. Det er derfor vores forhåbning, at Finanstilsynet i samarbejde med sine europæiske kolleger i fremtiden kan skabe større klarhed herom, idet det altid må være et myndighedsformål at skabe klarhed for loven, og da uklarhed generelt skaber dårligere erhvervsbetingelser for ejendomsselskaberne.

Klumme: Nye fleksible muligheder ved etablering af ejendomsfonde 

Klumme: Hvornår er et ejendomsselskab omfattet af FAIF-reglerne? 

Mere fra EjendomsWatch

Poul Erik Bech spår 20 pct. nedgang i salget af privatboliger næste år

Stigende grundskatter kan udløse "en deroute, der vil noget" i priserne, lyder det fra mæglerveteranen Poul Erik Bech i anledning af ny undersøgelse blandt investorer og lejere. Den viser, at 2022 vil byde på et markant fald i aktiviteten på privatboligmarkedet. Og en dark horse lurer i horisonten.

Familie sælger feriepark til kapitalfond

Selskabet First Camp, der har den norsk-baserede kapitalfond Norvestor i ryggen, overtager fra nytår ferieparken Jesperhus på Mors, der tidligere er blevet nedskrevet i værdi.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier