EjendomsWatch

Klumme: Hjemmearbejde øger behovet for kontorhoteller – men pas på juraen

Mere hjemmearbejde som følge af coronakrisen øger behovet for fleksible kontorløsninger. Men det er vigtigt at have klare aftaler, herunder om det lejede er omfattet af erhvervslejeloven, lyder det fra Bech-Bruun-partner i denne klumme.

Per Bjerg Christensen er advokat og partner hos Bech-Bruun. Foto: PR / Bech-Bruun

Covid-19 har skabt et markant fokus på brugen af hjemmearbejdspladser.

Det betyder også, at flere virksomheder i fremtiden formentlig må søge mod mere fleksible kontorløsninger. Kontorhoteller er en løsning, hvor brugeren lejer kontor- eller arbejdspladser med tilhørende serviceydelser, hvilket kan være meget hensigtsmæssigt for en lang række virksomheder, men det er samtidig usikkert, hvor parterne i den sammenhæng står rent juridisk.

En aftale om en kontor- eller arbejdsplads i et kontorhotel kan indeholde mange forskelligartede faciliteter og services. Ejendommens ejer stiller typisk rengøring, receptionsfunktion og telefonpasning, print- og kopiservice, kantine, samt møde- og konferencefaciliteter til rådighed, men også forbrugsafhængige ydelser som el, vand og varme. På den baggrund kan det være vanskeligt at afgøre rent juridisk, om aftalen skal kategoriseres som en serviceaftale, en brugsaftale eller måske – og ofte mest naturligt – en lejeaftale.

Det er uden betydning, hvad parterne selv har valgt at betegne aftalen eventuelt i form af en overskrift, idet det afgørende vil være, hvordan aftalen juridisk set kategoriseres.

Omfattet af erhvervslejeloven?

Det afgørende for om en aftale om en kontor- eller arbejdsplads i et kontorhotel er omfattet af erhvervslejeloven er, hvordan arbejdspladserne konkret er placeret, og hvordan de benyttes. Indeholder aftalen en eller flere arbejdspladser i et bygningsmæssigt afgrænset lokale, som ikke deles med andre, vil aftalen som udgangspunkt være reguleret af erhvervslejeloven. Leje af et lokale kan også være omfattet, selvom aftalen kun giver ret til brug af lokalet i kort tid og eventuelt flere gange på skift med andre.

Anderledes forholder det sig, hvis det lejede derimod er et eller flere skriveborde i et lokale, hvori der også er andre brugere. I en sådan situation vil aftalen ikke være reguleret af erhvervslejeloven. Parterne kan have aftalt vilkår om såkaldt ”free-seating”, hvor der blot er adgang til et antal arbejdspladser, uden at der er tale om en fast placering for arbejdspladsen.

Uanset at brugsretten angår et bygningsmæssigt afgrænset lokale, kan aftalen alligevel være så atypisk, at erhvervslejeloven ikke anvendes. Det kan være tilfældet i et såkaldt sammensat kontraktforhold, hvor brugsretten til lokalet – efter en samlet konkret vurdering – kun udgør en mindre del af flere forhold i aftalen. Det karakteristiske for kontorhoteller er netop, at udbyderen ikke blot stiller arbejdspladser til rådighed, men tillige en række tillægsydelser, faciliteter og andre services – og dermed står vi med en sammensat kontrakt. Forholdet afhænger derfor af en konkret vurdering af den enkelte kontrakt.

Store konsekvenser

Hvis det konkluderes, at aftalen opfylder betingelserne i erhvervslejelovens paragraf 1, er aftalen omfattet af denne, men hvis ikke det er tilfældet, så reguleres aftalen af dansk rets almindelige regler.

Hvorvidt en aftale er omfattet af erhvervslejeloven eller ej, kan få meget stor betydning. Parterne kan under forhandlingerne have haft en forkert opfattelse af, hvordan og af hvilke regelsæt deres aftale er reguleret, hvilket efterfølgende kan få store konsekvenser for parterne, som juridisk er stillet helt anderledes end forventet.

En række forhold, som parterne ikke har reguleret i aftalen, kan ofte gribes af erhvervslejelovens bestemmelser, og derudover oplister loven også begrænsninger for, hvad parterne gyldigt kan aftale.

Som konkrete eksempler på, hvornår det har betydning for parterne, om erhvervslejeloven finder anvendelse eller ej, er parternes opsigelsesadgang og mulighed for at opkræve driftsomkostninger. Begge kan have stor økonomisk betydning for parternes fremadrettede drift af deres respektive virksomheder.

Bestemmelserne herom er i erhvervslejeloven ufravigelige, hvilket vil have den betydning, at såfremt parterne i deres forhandling af lejekontrakten ikke har været bevidste om, at aftalen var omfattet af denne, har de heller ikke været klar over, at vilkårene er lovregulerede, og parternes eventuelle aftaler vil derfor være ugyldige.

Derudover indeholder erhvervslejeloven en række fravigelige bestemmelser, som blot finder anvendelse, hvis aftalen er omfattet af erhvervslejeloven, og parterne ikke har aftalt andet.

Klare aftaler

Det anbefales, at parterne – og naturligvis i særdeleshed koncipisten – i forbindelse med udfærdigelse af aftalen overvejer, hvad det er, der er den egentlige genstand for kontraktforholdet. Det afgørende er, at aftalen betegnes korrekt og på en måde, hvor parterne ikke senere kan blive skuffet over at være stillet anderledes rent juridisk end forventet.

Der er naturligvis ikke noget til hinder for, at man aftaler, at erhvervslejelovens regler helt eller delvist skal bruges på leje af arbejdspladser eller dele af lokaler, men parterne bør hver især grundigt overveje, om det er hensigtsmæssigt i netop deres situation.

Klumme: Udlejer bør se sig godt for når lejer forbedrer sit lejemål

Klumme: Ejendomsinvestorer bør tage ved lære af covid-19

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier