EjendomsWatch

Klumme: Udspil til ny lagerskat baserer sig på en vanskelig værdiansættelse

Regeringens plan om at beskatte ikke-realiserede ejendomsgevinster bliver vanskelig at føre ud i livet, da vurderinger af fast ejendom ikke er entydige, skriver Bech-Bruun-partner i denne klumme. Det er heller næppe alle selskaber, der tænkes omfattet, lyder det.

Bech-Bruun-advokat Thomas Frøbert rådgiver danske og internationale virksomheder om skatteforhold. Foto: PR / Bech-Bruun

Da regeringen for nylig udsendte sit pensionsudspil, stod det klart, at et af finansieringselementerne bliver en fremtidig ændret beskatning af selskabers ejendomsavancer. Indtil videre er der kun tale om et udspil og ikke en aftale, men ejer du en ejendom, er det er alligevel vigtigt at være klar over, hvordan en ændret lov kan komme til at se ud.

I sit udspil fra 18. august præsenterede regeringen det nye forslag:

”Regeringen foreslår at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip, svarende til den måde pensionsselskaber beskattes i dag. Det vil sige, at værdistigning eller -fald på ejendommen skal opgøres årligt, og beskatningen vil indtræffe løbende.”

Her ser vi altså, at der lægges op til, at selskaber generelt skal opgøre en årlig værdistigning - eller et værdifald - på (alle) deres ejendomme og så herefter inkludere værdistigningen eller -faldet i deres skattepligtige indkomst.

Det er dog tvivlsomt, om det ændrede beskatningsprincip skal omfatte alle selskaber, for regeringen antyder i sit udspil, at der kan blive tale om en afgrænsning. De skriver følgende:

”Provenuvirkningen ved initiativet vil bl.a. afhænge af den præcise afgrænsning af, hvilke selskaber og ejendomme der omfattes og adgangen til fradrag ved fald i værdi eller salg med tab.”

Det tyder derfor på, at det ikke er alle selskaber eller ikke nødvendigvis alle ejendomme, der vil blive omfattet af det nye princip om lagerbeskatning af fast ejendom.

Kapitalfonde i kikkerten

Når man læser sætningen i sammenhæng med baggrunden for lige netop at indføre denne type beskatning som finansiering af pensionsudspillet, begynder der altså at tegne sig et ganske tydeligt billede af, hvem det ændrede beskatningsprincip har til formål at ramme:

”…Selskaber kan dermed undgå beskatningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie. Reglerne er bl.a. blevet udnyttet af udenlandske kapitalfonde, der investerer i danske udlejningsejendomme.”

Regeringen ønsker altså at sikre beskatningen af gevinster på udlejningsejendomme, som er købt af udenlandske kapitalfonde, og som i dag kan sælges skattefrit, hvis de er ”pakket ind” i et selskab, som ejeren herefter sælger aktierne i. Det er ikke uden videre muligt at begrænse det kommende lagerprincip til kun at gælde udenlandske kapitalfonde, så mon ikke, at lovindgrebet vil komme til at omfatte både udenlandske og danske selskaber?

Og så melder spørgsmålet sig om, hvorvidt alle typer af selskaber skal omfattes. Bliver det kun selskaber, der er oprettet med henblik på videresalg? Eller vil regeringen også udstrække lagerprincippet til at gælde en almindelig produktionsvirksomhed, som ejer fast ejendom? De spørgsmål bliver særdeles interessante at få svar på.

Vanskelig værdiansættelse

I den sammenhæng vil regeringen sikkert indtænke de administrative byrder, der vil være forbundet med at indføre et lagerprincip. I modsætning til en beskatning, der først indtræder, når en ejendom sælges, og hvor man beskatter en konstateret gevinst på ejendommen, skal der nu indføres en årlig beskatning af en værdi. Som vi ved fra bitter erfaring med det nye ejendomsvurderingssystem, er det ikke enkelt at fastslå en værdi på en ejendom.

Der er regnskabstekniske værdier, offentlige vurderinger, ejendomsmæglervurderinger osv., som kan adskille sig væsentligt fra hinanden. For at undgå at pålægge samtlige selskaber, der ejer fast ejendom, at skulle trække likviditet til skat af en teoretisk og måske usikker værdistigning, er det et fair gæt, at indgrebet kun vil komme til at gælde selskaber, der primært har til formål at investere i fast ejendom og udleje ejendom til lejere, der ikke hører til selskabets koncern.

Derfor forventer vi heller ikke, at indgrebet vil ramme selskaber, der anvender fast ejendom i deres koncernforbundne selskabers drift. Derimod vil selskaber, der overvejende har deres formue placeret i ejendom, der udlejes til andre end koncernforbundne selskaber, formentlig blive ramt. Her kender vi i hvert fald til tilsvarende principper fra andre dele af skattelovgivningen.

Men selvom det nok kun bliver investeringsejendomme, der omfattes, forventer vi alligevel, at der vil opstå problemer med værdiansættelsen af de pågældende ejendomme. Det er formentlig selskaberne, der selv skal forestå værdiansættelserne og betale udgifterne til det, hvilket - med en sædvanlig overvæltning - vil føre til udgifter for lejerne i de pågældende ejendomme.

Ud over udgifterne til værdiansættelserne kan der blive udfordringer med at skaffe likviditet til at betale den løbende skat af murstenene. Det er nok ikke alle selskaber, der uden videre vil have fri likviditet til at betale skat af en løbende værdistigning, så det bliver spændende at se, om der f.eks. kan indrømmes henstandsordninger, hvis loven bliver indført.

Klumme: Ny lagerskat – det glade vanvid fortsætter

"Det giver ingen mening at skulle betale for en fortjeneste man ikke får"

Efter regning på 850 mio. kr. årligt til ejendomsbranchen: "En forkert vej at gå"

Regeringen vil lade ejendomsinvestorer betale for ny pensionsordning

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier