EjendomsWatch

Klumme: Skal der sættes en stopper for renovering af den gamle boligmasse?

Det er farligt, hvis man fjerner incitamentet til at investere i gamle ejendomme med henblik på at forbedre dem. Men måske de relevante beløbsgrænser bør ses efter, mener Peter Winther, Colliers-topchef i Danmark, i denne klumme. Han efterlyser også mere alment byggeri i København.

Peter Winther, partner og adm. direktør, Colliers International Danmark. Foto: PR.

Det har været meget omtalt, at den amerikanske investeringsfond Blackstone har opkøbt mange ældre boligudlejningsejendomme i København. Det er dog væsentligt at pointere, at langt den overvejende del af sådanne ejendomme i dag ejes af danske pensionskasser.

Lovgivningen muliggør moderniseringer af ældre og utidssvarende lejligheder, som bliver ledige, med henblik på at genudleje disse lejligheder til en højere leje efter moderniseringen. Sådanne moderniseringer kan kun ske af ledige lejligheder og ikke gennemtvinges overfor eksisterende lejere, der således er beskyttet mod huslejestigninger.

Det overses i debatten, at tillader man ikke en ejer af en ejendom at bede om en højere husleje for at udleje lejligheder af en højere kvalitet, forsvinder ethvert incitament til at investere i at forbedre sine ejendomme.

Hertil kommer, at fremtidige lejere til enhver tid kan indbringe lejefastsættelsen for det kommunale huslejenævn, der kan kontrollere, om der er gennemført moderniseringer i tilstrækkeligt omfang og reducere den aftalte leje.

Dårlige boliger inden 5-2-regler

Frem til 1996, hvor boligreguleringslovens regler om de såkaldte paragraf 5, stk. 2-moderniseringer blev indført – under en socialdemokratisk ledet regering og med støtte fra venstrefløjen – var det ældre boligmarked i især København overvejende boliger af ringe kvalitet, uden eller med ringe badefaciliteter, med gamle køkkener og forældede installationer. Kun hvor det offentlige betalte regningen i form af tilskud til byfornyelse, blev der investeret i den ældre boligmasse.

Langt den overvejende del af udlejningsboligerne i den ældre boligmasse ejes af danske pensionskasser samt danske eller skandinaviske ejendomsselskaber. De passer deres ejendomme samvittighedsfuldt, og de er glade for at have et incitament til at investere i at forbedre deres ejendomme, modernisere utidssvarende boliger og derved øge kvaliteten af boligudbuddet i de største byer, og skabe beskæftigelse for håndværkere og andre.

Det betyder færre billige og utidssvarende boliger især i København og Aarhus – men det betyder samtidig flere gode boliger.

Colliers er overbevist om, at det igangværende udvalgsarbejde bør føre til den konklusion, at gennemførelser af paragraf 5, stk. 2-moderniseringer giver ejere af private udlejningsejendomme et hensigtsmæssigt incitament til at foretage investeringer i at forbedre kvaliteten af lejlighederne, samtidig med at eksisterende lejere er beskyttet mod lejeforhøjelser som følge af individuelle moderniseringer. Og nye lejere af de moderniserede lejligheder, som oplever lejen som urimeligt høj i forhold til kvaliteten af moderniseringen, har allerede i dag mulighed for at indbringe lejen for huslejenævnet.

Beløbsgrænser bør ses efter

Der kan være grund til at se på beløbsgrænserne for sådanne moderniseringer, og der kan være behov for en øget informationsindsats omkring huslejenævnene.

Det kunne også overvejes at stille krav om indberetning til Grundejernes Investeringsfond omkring paragraf 5, stk. 2-moderniseringer, idet Grundejernes Investeringsfond ville kunne foretage stikprøvekontrol af sådanne moderniseringer, ligesom Grundejernes Investeringsfond i øvrigt stikprøvekontrollerer vedligeholdelsesregnskaber på sådanne ejendomme.

Behov for flere mindre boliger og flere almene boliger

Det skal ikke underkendes, at der i København er behov for flere boliger til en leje, som almindelige mennesker og familier kan betale.

Det kan man opnå ved i lokalplanerne at tillade, at der bygges flere mindre boliger, møntet på enlige og familier uden børn, og det kan man opnå ved at øge byggeriet af almene boliger.

Den kommunale planlægning i København er motiveret i et ønske om at øge antallet af familieboliger i byen. Men det ændrer ikke det forhold, at den gennemsnitlige husstandsstørrelse i årevis har været faldende med en stor vækst i antallet af husstande, som kun består af én person.

Det er den kommunale planlægnings opgave at sikre et attraktivt og varieret boligudbud, men det er ikke planlægningens opgave at tvinge singler væk fra byen, hvor de ønsker at bo, hvilket rent faktisk er tilfældet i dag.

Således ses der et fald i antallet af husstande med kun én person og en reduktion i arealforbruget pr. indbygger, mens udbuddet af de små lejligheder, især i størrelsesordenen 50-74 kvm, er stagneret. Med andre ord så har de færreste singler råd til at blive i byen, med mindre de finder nogen at flytte sammen med. Et overudbud af dyre lejligheder på over 100 kvm kan ikke rette op på dette forhold.

Det vil være en illusion at tro, at der bliver flere billigere boliger til almindelige familier, hvis man lægger restriktioner på udlejernes muligheder for at få et rimeligt afkast af investeringer i at forbedre deres ejendomme. Bedre og billigere boliger skaffes ved, at der bygges flere boliger, at der bygges flere mindre boliger, og ved at øge det almene byggeri.

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier