Klumme: Nye fleksible muligheder ved etablering af ejendomsfonde
Den 1. juli 2018 fik vi to nye typer af alternative investeringsfonde (”AIF’er”), henholdsvis AIF-SIKAV og AIF-værdipapirfond (”AIF-VP”).
Indførelsen i FAIF-loven er motiveret af et ønske om at øge eksporten af kapitalforvaltning samt at lette FAIF’ers adgang til kapital. Det forventes således, at de nye AIF-selskabsformer vil give FAIF’er bedre forudsætninger for at rejse kapital i resten af Europa, hvor strukturer, der minder om AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er, er udbredte.
De to nye typer af AIF’er indebærer en simplere governance-model, hvor administrationen af AIF’erne bør kunne gennemføres mere effektivt end ved eksempelvis aktieselskaber samtidigt med, at der ikke er investeringsbegrænsninger (som det fx kendes fra kapitalforeningerne).
De to nye AIF-typer
Både AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er har en række forhold til fælles med kapitalforeningerne, som vi kender i Danmark. I modsætning til kapitalforeningerne må de dog investere direkte i alle typer af lovlige aktiver, herunder fast ejendom.
AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er har en variabel kapital, hvilket indebærer, at der løbende kan udstedes og indløses andele i AIF’en i henhold til AIF’ens vedtægter/fondsbestemmelser. Det gælder tillige, at der kan oprettes afdelinger, og at de enkelte afdelinger kan opdeles i andelsklasser. Hver afdeling hæfter alene for sine egne forpligtelser med undtagelse af en andel af de fælles omkostninger, der påhviler hele AIF’en. Investorerne har som udgangspunkt ens rettigheder i fonden samt i deres respektive afdelinger, medmindre der er oprettet andelsklasser.
En AIF-SIKAV er en selvstændig juridisk person med egen bestyrelse valgt af investorerne, ligesom eksempelvis et aktieselskab, men dog med en tilknyttet FAIF som forvalter.
I modsætning hertil er en AIF-VP ikke en selvstændig juridisk enhed, men en investeringsfond, der er en del af den FAIF, der har etableret og forvalter den. Den er derfor en separat økonomisk enhed, hvis midler er adskilt fra FAIF’ens øvrige midler og alene tilkommer investorerne. Det vil derfor være FAIF’en og bestyrelsen heri, der træffer beslutning om AIF-VP’en. En AIF-VP’s investor har dermed ikke mulighed for at udøve indflydelse på udpegelsen af bestyrelsen for fonden. En AIF-VP svarer i nogen grad til de værdipapirfonde, der anvendes ved danske UCITS, men der er nu givet mulighed for, at de også kan anvendes som AIF’er.
Der gælder i overvejende grad de samme strukturbestemmelser for AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er, som der gælder for kapitalforeninger i FAIF-loven. For AIF-SIKAV’er gælder det særligt, at de er underlagt stiftelsesregler, der svarer til de almindelige stiftelsesregler i Selskabsloven, hvorimod AIF-VP’er kan stiftes mere formløst end AIF-SIKAV’er, idet disse ikke er selvstændige juridiske personer.
Både AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er kan forvaltes af såvel en FAIF med fuld tilladelse som et investeringsforvaltningsselskab, der har tilladelse til at forvalte AIF’er. En FAIF, der alene er registreret ved Finanstilsynet, må ikke forvalte AIF-SIKAV’er eller AIF-VP’er. Endvidere kan AIF-VP’er ikke oprettes af en FAIF med hjemsted i et andet EU/EØS-land, da de ikke er selvstændige juridiske personer.
En kapitalforening eller AIF-SIKAV, der udpeger en FAIF med hjemsted i Danmark, vil tilsvarende have hjemsted i Danmark. Har den udpegede FAIF hjemsted i et andet land, skal der indgås en repræsentationsaftale her i landet. Herefter vil foreningen/fonden have hjemsted ved repræsentanten og hovedkontor, hvor FAIF’en har hovedkontor.
Ved likvidation anses en AIF for afviklet, når likvidationen af fondens eneste eller sidste afdeling er gennemført, hvorefter afviklingen anmeldes til Erhvervsstyrelsen. Da AIF-VP’en ikke er registreret ved Erhvervsstyrelsen, skal der ved afvikling af en AIF-VP i stedet vedlægges en anmeldelse til det likvidationsregnskab, der er godkendt af generalforsamlingen eller bestyrelsen for AIF-VP’ens FAIF, samt en erklæring afgivet af likvidator, der bekræfter, at likvidationen er gennemført i overensstemmelse med reglerne herom.
Anvendelsen af de nye AIF’er i praksis
Sammenlignet med aktieselskaber og kapitalforeninger, indebærer AIF-SIKAV’er og AIF-VP’er en mere simpel governance-model, hvor de kan etableres med flere afdelinger uden at skulle være bundet til én type investeringsobjekt.
Samtidigt kan de ligesom kapitalforeninger nøjes med kun at have ét sæt vedtægter, én forvaltningsaftale og én depositaraftale.
Alt dette giver mulighed for en billigere og mere effektiv forvaltning af bl.a. ejendoms-AIF’er. Vores erfaringer fra ejendoms-AIF’er fra andre EU-lande er da også, at der synes at være en bred accept af og appetit på ejendomsfonde, der minder om AIF-SIKAV og AIF-VP.
