Ved udvikling af større bolig- og erhvervsområder er det ofte kommunen, der optræder som grundsælger. Kommunen er i modsætning til de private grundsælgere forpligtet til at udbyde deres faste ejendomme i offentligt udbud gennem annoncering, hvorefter alle kan byde på arealet. Det kan være udfordrende for kommunen, der måske ønsker en særlig udvikling af området, og for de potentielle grundkøbere ”udviklere”, som nødigt vil investere betydelige beløb uden sikkerhed for realisering heraf. Her kan en aftale om forkøbsret til arealet være en mulig model, hvorved udvikleren gennem forkøbsretten kan indtræde i det højeste tilbud på arealet.

Udbudsreglernes formål

Formålet med reglerne om offentligt udbud er at sikre, at offentligheden får kendskab til de kommunale ejendomme, der er til salg, og at alle interesserede får lige mulighed for at komme i betragtning som køber af ejendommen. Ved udbud sikres tillige, at kommunen får mulighed for at opnå det bedste købstilbud, og kommunen sikrer sig imod kritik af, at der skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber.

Reglerne om kommunernes offentlige udbud fremgår af kommunestyrelsesloven, og frem-gangsmåden er fastlagt i bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme samt den dertilhørende vejledning.

Vejledningen åbner op for, at en kommune kan indrømme en forkøbsret til en udvikler uden at udbyde selve forkøbsretten. Udvikleren opnår derved mulighed for gennem forkøbsretten at kunne købe grunden til sit projekt, når ejendommen senere udbydes offentligt med oplysning om forkøbsretten.

Formålet med at indrømme en forkøbsret må selvsagt ikke være at sikre modtageren en gunstig position i forbindelse med det offentlige udbud af salget – ellers elimineres formålet med udbudsreglerne. Vejledningen anfører, at det i almindelighed vil være tilfældet, hvis forkøbsretten indrømmes umiddelbart forud for salg af en kommunal ejendom.

Modydelse til kommunen

En forkøbsret til en ejendom repræsenterer en værdi, og kommuner kan ikke uden lovhjemmel lovligt yde tilskud til enkeltpersoner eller selskaber, ligesom kommunen skal handle økonomisk forsvarligt. Da kommunen ikke må begunstige forkøbsretsmodtageren, skal det sikres, at kommunen opnår en modydelse for forkøbsretten. Modydelsen skal efter vejledningen om udbud af kommunens faste ejendomme bestå i ”den højest opnåelige pris i handel og vandel – markedsprisen”, medmindre der varetages en lovlig kommunal interesse.

Modydelsen for en forkøbsret skal således afspejle markedsprisen, men der ses ikke at være krav om, at modydelsen skal være betaling af penge til kommunen. Det kan være i både kommunens og udviklerens interesse at aftale en anden modydelse.

En modydelse for forkøbsretten kan efter omstændighederne bestå i, at udvikleren forpligter sig til at udarbejde et fuldt udviklingsprojekt for området uden særskilt vederlag.

Et fuldt udviklingsprojekt vil ofte repræsentere en værdi for kommunen, idet projektet indeholder den udvikling af grunden, som kommunen ønsker, og kommunen ikke selv skal bruge interne og eksterne ressourcer på at udarbejde lokalplan, planer for trafikafvikling mv. eller alternativt må bede alle tilbudsgiverne om at udarbejde et sådant materiale i forbindelse med budgivningen med risiko for færre bud og dårligere udviklingsprojekter til følge, da ikke alle udviklere, som nævnt, vil investere i et projekt uden nogen sandsynlighed for realisering.

Udviklingsprojektet skal indeholde de elementer, der er nødvendige for, at kommunen får den modsvarende besparelse i forbindelse med lokalplanarbejde mv. Kommunen bør foretage en konkret vurdering af udviklingsprojektets værdi og sammenholde denne med forkøbsrettens værdi.

Modtageren af forkøbsretten skal - udover at afholde alle omkostninger til at udarbejde udviklingsprojektet - forpligte sig til at overdrage projektet, herunder ophavsrettigheder, til kommunen, hvis udviklingsaftalen ophæves eller bortfalder, eller hvis projektet af andre grunde ikke kan realiseres af udvikleren.

Udviklingsprojektet skal således have en sådan karakter og detaljeringsgrad, at det kan benyttes til kommunens planlægningsarbejde, og at enhver anden udvikler ligeså vel kan realisere projektet – og at udviklerens eventuelle fordel (gennem den indrømmede forkøbsret) elimineres gennem en grundig udbudsproces, hvor alle oplysninger gøres tilgængelige for samtlige potentielle tilbudsgivere.

Udbuddets mindstepris

Da der kan være situationer, hvor ingen byder på en ejendom, bør kommunen i forkøbsretten fastsætte en mindstepris, som udvikleren skal købe til, således at kommunen fortsat handler økonomisk forsvarligt. Det kan være hensigtsmæssigt inden indgåelsen af aftalen at indhente en uafhængig vurdering af grundens værdi for derigennem at have en mindstepris til udbuddet.

Kommunen og udvikleren bør endvidere i en udviklingsaftale tage stilling til spørgsmål om bodsbestemmelse, tidsforlængelse med byrådets accept, om mindstepris kun er gældende for første udbud, tilbagekøbsklausul, statsstøtte mv.

Der ses ikke umiddelbart konkret praksis, hvor det har været prøvet, om et ”udviklingsprojekt” kan udgøre vederlaget for en forkøbsret.