EjendomsWatch

Klumme: Trods fraflytning så vokser de største byer stadigvæk

Flyttemønstre har stor betydning for ejendomsinvestorers interesse for især boligejendomme. På det seneste har man kunnet læse, at der nu er flere personer, der flytter fra landets største byer, end der flytter til. Men faktisk vokser befolkningstallet i de største byer og har gjort det i mange år, påpeger analysechef i denne klumme.

Indvandring og fødselsoverskud er med til at forklare, at landets byer fortsat vokser, selvom flere flytter derfra end flytter dertil, påpeger Gregers Nytoft Rasmussen. | Foto: PR / Colliers

Er man ejendomsinvestor, gør man klogt i at følge med i flyttemønstre og befolkningsprognoser for især de større byer i Danmark. Tilflytning betyder øget efterspørgsel, stabil leje og dermed lavere risiko for investoren.

Forskellene kan være store. Københavns Kommune har i løbet af de seneste 10 år oplevet den største stigning i befolkningstallet – hele 17,4 pct. Omvendt finder vi Lolland Kommune i bunden, hvor befolkningstallet er reduceret med 11,4 pct. i samme periode.

På landsplan er befolkningstallet steget med 5,2 pct. i det seneste årti, og det skyldes især fem vækstområder.

  1. Hovedstadsområdet og sjællandske kommuner inden for rimelig pendlingsafstand fra København
  2. Aarhus og nærliggende kommuner (Skanderborg, Silkeborg, Horsens og Odder)
  3. Odense
  4. Aalborg (inkl. Rebild Kommune)
  5. Trekantområdet (i særdeleshed Vejle og Middelfart).

Generelt har de kommuner, som ligger længst væk fra de fem ovenstående vækstområder, derimod oplevet en befolkningstilbagegang i 2012-2022.

Byerne vokser selvom flere flytter derfra

Flyttemønstrene peger dog på, at flere de seneste år er flyttet fra byerne, end der er kommet nye til. De tre største byområder – København og Frederiksberg, Aarhus samt Odense – har alle oplevet negativ nettotilflytning i 2021. Alligevel vokser byerne.

Her er det vigtigt at huske på, at befolkningstilvæksten i et givet år udover nettotilflytning fra andre kommuner også består af fødselsoverskud og nettoindvandrede fra udlandet.

De tre byområder har haft positiv befolkningstilvækst på trods af den negative nettotilflytning, fordi der er blevet født flere, end der er døde (positivt fødselsoverskud), og fordi der er flere, der er flyttet fra udlandet til de tre byområder, end der er personer, som er flyttet fra de tre byområder til udlandet.

Det er derfor vigtigt at betragte nettotilflytningen i et større perspektiv. Negativ nettotilflytning til de største byområder er ikke ensbetydende med befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger. Blandt de ti største byer i Danmark er det kun Esbjerg, som i 2021 oplevede en beskeden tilbagegang i befolkningstallet.

Negativ nettotilflytning er ikke begrænset til coronakrisen

En fortolkning, der har præget debatten, er, at coronakrisen har sat tilflytningen til de større byer på pause.

Flere eksperter har påpeget, at coronakrisen har øget ulemperne ved at bo og arbejde i tætbefolkede byer, og at den øgede brug af hjemmearbejde under coronakrisen har fået flere til at flytte væk fra de store byområder. Argumentet er, at det er nemmere for kontoransatte at bo længere væk fra arbejdspladsen, hvis de ikke behøver at møde på arbejdspladsen på alle arbejdsdage.

Figuren nedenfor fremhæver imidlertid en anden og vigtigere faktor. Her ses variationen i geografiske bosætningsmønstre ved at vise nettotilflytningen i forhold til befolkningstal for danske kommuner i henholdsvis 2006, 2011 og 2021.

Figuren viser en interessant flyttedynamik mellem henholdsvis hovedstadsområdet, Aarhus og Odense og deres respektive opland. I 2006, hvor der var lav ledighed, og boligpriserne var steget kraftigt, var der netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner i henholdsvis Syd- og Vestsjælland, Østjylland og på Fyn.

I 2011, hvor ledigheden var høj og boligpriserne var faldet, var flyttemønstrene det stik modsatte: Her var der positiv nettotilflytning til de tre største byer på bekostning af flere af nabokommunerne. I 2021, hvor ledigheden igen var lav og boligpriserne var steget markant, så vi igen netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner.

Geografiske flyttemønstre

Note: Nettotilflytning i forhold til befolkningstal i henholdsvis 2006, 2011 og 2021.
Kilde: Danmarks Statistik

Nettotilflytning til største byområder følger konjunkturer

Det tyder derfor på, at flyttedynamikken mellem by og opland i høj grad er styret af udviklingen på arbejdsmarkedet og udviklingen i boligpriserne. I opgangstider har der været en tendens til en nettobevægelse væk fra de største byer og til oplandskommunerne. Omvendt har vi set en positiv nettotilflytning til de største byer i nedgangstider.

Det kan skyldes, at det i perioder med store boligprisstigninger bliver sværere for familier at finde det ønskede antal kvadratmeter i byerne, hvor priserne er højest, hvorfor flere søger mod beliggenheder udenfor byerne i stedet.

Derudover gik finanskrisen særligt hårdt ud over arbejdspladser udenfor de store byer. Dette kan have medvirket til at vende nettotilflytningen til de største byer fra negativ til positiv i årene efter finanskrisen.

Det kan derfor ikke med sikkerhed udledes, at selve coronakrisen eller øget hjemmearbejde som følge af pandemien har ændret strukturelt på den fremtidige tilflytning til de større byer. Det er derimod sandsynligt, at de kraftige boligprisstigninger, som vi oplevede under coronakrisen, har accelereret nettofraflytningen væk fra de største byer.

Urbaniseringen er en megatrend, og vi forventer ikke, at øget brug af hjemmearbejde vil ændre på, at det er attraktivt at bo i Danmarks største byer. Derudover er det som investor vigtigt at huske på, at negativ nettotilflytning til de største byer ikke har ført til en befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger i byerne.

Klumme: Fleksibilitet for de ansatte eller en spareøvelse for virksomhederne?

Klumme: Krav om øget energieffektivitet kan blive dyrt for ejere af kontorejendomme

Klumme: Ejer versus lejer – fordomme, fakta og fremtid

Mere fra EjendomsWatch

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier