I Australien er der seniorboligfællesskaber kun til kinesere, homoseksuelle og gamle hippier. I Danmark er der derimod knap nok et udbud af seniorboliger til ældre, lyder det fra Tony Massaro, global seniorboligspecialist hos konsulenthuset PWC.

Han er fløjet til Danmark for at hjælpe PWC's danske ejendomsafdeling med at udvikle et nyt produkt for seniorboligfællesskaber.

Flere danske pensionsselskaber er begyndt at kigge mod det voksende marked.

Det momentum vil PWC udnytte med en ny strategi rettet mod boliger til seniorer. Og det er også på tide, hvis man spørger Tony Massaro.

"Lige nu er Danmark, hvor Kina var for fem år siden. Forstået på den måde, at der er mange investorer, som er interesseret i at bygge seniorboliger, men ingen har bygget endnu," siger han til EjendomsWatch og tilføjer:

Til daglig er han partner i PWC Australien. Han har igennem flere år arbejdet med markedet for seniorboliger i en række lande rundt om i verden, herunder Kina.

Investorerne var lune på det store land i øst, fordi det har en massiv andel af ældre borgere kombineret med et stort behov for ældreboliger, forklarer han.

"Den store efterspørgsel skyldtes blandt andet Kinas et-barnspolitik. Politikken betød, at der var kommet mange enebørn i landet. Når et enebarn gifter sig med at andet enebarn, så får de fire forældre, som de skal tage sig af. Og når deres børnebørn gifter sig, så får de otte ældre personer, som de skal tage sig af. Det kan de fysisk ikke klare," siger Tony Massaro, da EjendomsWatch møder ham i PWC's danske domicil i Hellerup.

Kina er dog ikke et "lige til"-marked. Og problemet var, at de investorer, som gik først ind på markedet, brændte sig på det, lyder det:

"Da jeg var i Kina i 2012 for at deltage i en konference for seniorboliger, var der stadig ikke noget eksempel på et seniorsamfund, som eksisterede. Seks år senere er der mange af dem," lyder det fra seniorspecialisten.

De danske pensionsselskaber og forsikringsselskaber står netop lidt tøvende på nippet til at tage hoppet ind i markedet, men fordi ingen vil tage risikoen ved at være first movers, går det langsomt.

Samtidig er der en massiv efterspørgsel på seniorsamfund. En 2017-undersøgelse fra Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (SFI), som Realdania havde bestilt, viser, at over 80.000 danskere efterspørger bolig i et seniorbofællesskab. I dag er der 7000 boliger i nuværende seniorbofællesskaber, og der står ca. 8400 ældre på venteliste.

Den undersøgelse blev understøttet af en analyse i denne uge fra Spar Nord. I den skriver banken, at behovet for seniorboliger de kommende år vil overstige behovet for studieboliger.

Det dilemma vil PWC gøre noget ved. Og det skal det nye produkt til konsulenthusets kunder hjælpe med, siger chef for PWC's danske ejendomsafdeling Per Andersen.

PWC begyndte at kigge på markedet for ca. to år siden.

"Vi har brug for eksempler på investeringer i seniorboliger i Danmark, for ellers venter alle på, at nogen har gjort det. Derfor motiverer vi nu investorerne til at kigge på det her marked," siger Per Andersen til EjendomsWatch og tilføjer:

"Vi teamer op med arkitekter og advokater for at kunne vise investorerne, hvad der kan laves på området."

Tony Massaro mener, at Danmark er i en helt unik situation, fordi de virksomheder, som går ind i markedet nu, kan være med til at forme det.

Omkring afkastet i modbytte for risikoen siger han:

"Et standard seniorboligfællesskab leverer afkast i de høje 10'ere, når der er tale om et udviklingsprojekt. Det er på linje med normale udviklingsprojekter pga. risikoen. Selve driften af et modent seniorboligkompleks kan levere et afkast i den høje ende af et etcifret beløb."

Segmentering, segmentering, segmentering

Tony Massaro lægger især vægt på, at man skal lave forskellige koncepter inden for seniorboliger målrettet forskellige segmenter.

Mens nogle seniorer har masser af penge, har andre færre midler. Og mens nogle har en aktiv livsstil, er andre mere mageligt anlagt.

Alder er også vigtig. Gruppen på 75 plus vil ikke have det samme, som gruppen på 55 plus.

"Segmentering er helt essentiel. Der er forskellige segmenter af seniorer, og derfor skal tilbuddene til dem være forskellige og unikke," siger han og forklarer:

"Jeg betragter det som krydstogtindustrien. Du har skibe til 21-årige, som vil drikke sig fulde. Du har skibe til folk, som vil kigge på fugle, og folk der vil dyrke pilates. Du kan lave et seniorboligfællesskab, så det passer til en hvilken som helst målgruppe."

Selvom de projekter, amerikaneren har stået bag, har været i lande som USA, Australien, Japan, Kina, Frankrig og Tyskland, mener han, der er universelle elementer, som man skal have sig for øje, når man bygger.

For eksempel skal man overveje højden på stikkontakterne og ikke bygge i flere etager. Herudover skal man have fokus på placeringen.

"Man skal undgå at placere dem midt i ingenting. Studier har vist, at folk helst ikke vil flytte mere end 10 til 20 kilometer væk fra, hvor de allerede bor, hvis de kan undgå det," lyder det fra Tony Massaro.

Stor succes med seniorboliger – de er tidligst klar i 2020, men revet væk

Pensionsselskab skyder flere millioner i seniorboliger – denne gang i det jyske

Sjælsø afsætter seniorboliger med fransk islæt som varmt brød

Sjælsø og Balder lancerer nyt koncept for seniorboliger