For bare få år siden mindede Refshaleøen mest af alt om et sted, hvor bandemedlemmer ville være bange for at ende deres dage skrigende i en våd klump cement. Området lå det meste af tiden ganske øde hen, og B&W-værftets tomme industrihaller stod spøgelsesagtige med knuste ruder. I ny og næ kunne man støde på unge mennesker, som var kørt derud for at ryge en joint, men ellers var der ikke meget andet at komme efter.

Stille begyndte øens yderste spids at blomstre. Michelin-restauranten Amass åbnede. Den hippe kaffebar La Banchina slog dørene op. Sigøjnerbryggeren Mikkeller åbnede en specialølbar. Så kom cykelbroen, og alt forandrede sig. I dag vælter det med københavnere og turister, som tager ud på madmarkedet Reffen for at få fyldt maverne ved de mange foodtrucks.

Den udvikling skal meget gerne fortsætte, hvis man spørger Sampension, der sammen med tre andre pensionsselskaber ejer Refshaleøen og rettighederne til at bygge på den gennem det fælles selskab Refshaleøen Holding.

Ejerkredsen har i mere end 10 år ventet på at få go fra politikerne i Københavns Kommune til at tage det første spadestik. I ventetiden har pensionsselskaberne måttet sidde og på sidelinjen og se, hvordan kommunen valgte at skyde gang i byudviklingen af Nordhavn, Sluseholmen og Carlsberg-området ved Valby Bakke.

Det har til tider gjort ondt. Nu tror Sampensions adm. direktør, at tiden snart er kommet til, der trykkes på den grønne knap for byggeri på øen.

"Det er vores forventning, der bliver givet tilladelse til egentlig byudvikling derude i 2021. Jeg må indrømme, at det over årene har forskubbet sig. Hver gang der er gået et år, er vores forventning til, hvornår det bliver til noget, blevet skubbet med et år. Men nu er det meget tættere på," siger Hasse Jørgensen.

Den seneste forundersøgelse blev begyndt i april 2017 i form af en styregruppe med fire arbejdsgrupper under Transport-, Bygnings-, og Boligministeriet, der finansierede den sammen med Refshaleøens Ejendomsselskab, Københavns Kommune og Region Hovedstaden. Undersøgelsen til i alt 24 mio. kr. forventes færdig i 2019.

Igennem årene har der været lavet flere forundersøgelser og analyser både af en såkaldt havnetunnel, der i forvaltningsregi omtales som "en østlig ringvej", fordi den vil binde vejnettet sammen øst om hovedstaden og herved aflaste biltrafikken i centrale dele af byen.

At Hasse Jørgensen er mere håbefuld nu end tidligere skyldes blandt andet, at tunnelen er nævnt i VLAK-regeringens indeværende regeringsgrundlag: "Og så kan jeg fra sidelinjen følge arbejdet på undersøgelsen af en tunnelforbindelse, som regeringen har nedsat," lyder det fra direktøren.

Selskabet Refshaleøen Holding har ikke overraskende selv hjemme på øen. Fra lokalerne, hvor bestyrelsen holder sine møder, kan Hasse Jørgensen følge udviklingen i området. Det er på ingen måde gået hans næse forbi, at der virkelig sker noget for tiden på den lille københavnske ø, der fylder godt 525.000 kvm. Udviklingen nedefra har kun vækket pensionsselskabets appetit endnu mere:

"I den situation, at politikerne giver grønt lys, vil vi meget gerne gå ind i og både bygge og udvikle selv – og det vil blive i stor stil, så altså for milliarder," siger Hasse Jørgensen og tilføjer:

"Det er både boliger og erhverv, men jeg kan ikke sige præcis hvor meget af hver, for det vil en udviklingsplan fra kommunen fastlægge."

Han kan ikke komme nærmere ind på, præcist hvor stort et beløb pensionsselskabet vil ligge i byggeri på øen. Der skal først vedtages en kommunalplan for området, før selskabet overhovedet ved, hvad de må bygge.

Kæppen i hjulet

Det stikker en kæp i hjulet på byggeriet, at politikerne i kommunen kræver, at der først skal være ordentlig infrastruktur til Refshaleøen, før man vil tillade, der bliver bygget beboelse og erhverv i større omfang. Det er her, den meget omtalte havnetunnel kommer ind i billedet. Først når den er på plads, vil der blive givet grønt lys. Netop derfor har Sampension klogt sagt i 2012, at pensionsselskabet melder sig parat til at skyde 10 mia. kr. i Havnetunnelen, så den indre by kan aflastes for trafik – og det er man stadig parat til, fastslår Hasse Jørgensen:

"Vi håber på, at man snart får vedtaget den tunnel, der er valgt. Vi er stadig parate til at kaste et stort milliardbeløb i det. En OPP-investering på 10 milliarder kroner vil stadig ikke skræmme os."

Hvad ville skræmme jer?

"Det vil jeg ikke sætte tal på. Men generelt er der ikke noget, der skræmmer os," lyder svaret fra direktøren.

Der er flere måder, hvorpå en havnetunnel kan finansieres. Hasse Jørgensen understreger, at ’hans’ 10 mia. kr. i høj grad afhænger af, der vedtages en OPP-model:

"I det tilfælde, at det bliver et OPP-projekt med en række store investorer i, vil vi ikke have noget imod at gå forrest og komme med mange milliarder. Det er blevet estimeret til at koste 30 mia. kr., og der har vi sagt, at det ikke er noget problem," siger han.

En potentiel udfordring

Refshaleøen blev forladt, da B&W gik konkurs tilbage i 1996. Blandt kreditorerne var de fire pensionsselskaber Sampension, PKA, PFA og Lønmodtagernes Dyrtidsfond. De overtog sammen området som kompensation for de tab, de havde lidt pga. konkursen. Værdien af grunden er i årenes løb steget, som hovedstaden er blevet udviklet. Jordværdien har især taget sig et hop det seneste år, hvor der er kommet stor interesse fra kreative sjæle om at arbejde derude eller starte projekter. Når der kommer en havnetunnel, vil den kun stige yderligere.

Det påvirker finansieringen af det store infrastrukturprojekt, for det er ikke gratis at købe en grund på brandudsalg, og pga. det er netop værdistigningen indregnet i en af to mulige måder, som Sampension som investor kan være med til at finansiere et infrastrukturprojekt som havnetunnelen. Den ene mulighed er et OPP-samarbejde. Den anden er, at værdistigningen af grundene ’beskattes’ og anvendes som en delfinansiering af byggeriet.

"Politikerne har set, der kommer en værdistigning, som de synes de skal beskatte. Det er måske lidt meget, de mener, de skal have, men det vil vise sig, hvad vi lander på," siger Hasse Jørgensen.

Hvad er lidt meget?

"Der har været nogle spekulationer og oplæg i de udvalg, som kigger på mulighederne for at realisere projektet. Et af udvalgene kigger økonomi og finansiering – her har man kigget på: Hvis der sker en værdistigning på X, er det så ikke cirka halvdelen, de nuværende ejere skal afgive af den til at understøtte projektet. Det, synes vi, er meget, men vi er helt med på, at der skal betales noget," svarer Hasse Jørgensen.

Formanden for Foreningen Københavnertunnelgruppen, som i mere end 12 år har arbejdet for en havnetunnel i København, Bo Sandberg, fortæller, at det hele tiden har ligget i kortene, at en del af finansieringen skal komme fra grundværdistigninger.

"I den strategiske analyse af en Østlig Ringvej fra 2009-2013 regnede man med, at anlægsomkostningerne ville være mellem 17-20 mia. kr., og der skrev man, at nogle af de milliarder ville komme fra grundværdistigninger i Nordhavn og Refshaleøen, samt fra brugerbetaling," siger Bo Sandberg til EjendomsWatch og tilføjer:

"Jeg kan ikke kommentere på det tal, du nævner, for forundersøgelsen er ikke færdig endnu, så de tal er ikke offentligt tilgængelige."

Ligesom Hasse Jørgensen mener Bo Sandberg, der overordnet er politisk velvilje mod projektet, og tror på, at det er nærmere på at blive realiseret, end det tidligere har været tilfældet.

Kigger man på processen, så er der ved at ske noget. Københavns Kommunes borgerrepræsentation vedtog i august, at Nordhavnstunnelen etableres som en kort tunnelløsning på én km fra Nordhavnsvej til øst for Færgehavnsvej. Efter krav fra staten vil projektet også indeholde af en forberedelse til en østlig ringvej til Refshaleøen, som fremtidssikring af Nordhavnstunnelen og næste etape af en komplet havnetunnel. Projektet løber op i 2,8 mia. kr., hvoraf finansieringen af de første 2,1 mia. kr. er fundet. Det er derfor kun en mindre del af det store projekt.

Den udvikling bider Bo Sandberg sig mærke i:

"Det er anden etape i forberedelsen til en havnetunnel. Den første var Nordhavnsvejen, som åbnede sidste år i december. Det viser, at de allerede er ret langt med beslutningen om den løsning, der skal bruges i anden etape, som er den korte tunnelløsning," siger han.

Efter et kommende folketingsvalg i foråret 2019 vil en ny regering kunne nå at træffe beslutning om projektet i starten af det nye folketingsår og dermed nå at få det vedtaget i 2021, lyder vurderingen fra Bo Sandberg. Han peger yderligere på, at der vil være kommunalvalg i 2021, hvorfor politikerne i Københavns Kommune vil være interesserede i at få beslutningen om tunnelen truffet inden da.

"Derfor er 2021 meget realistisk, hvad beslutningen angår, så kommer der tiden, hvor gravemaskinerne skal i jorden – det er en helt anden snak," lyder det fra formanden.

Kunne godt bruge et højhus

Når først den politiske proces er overstået, så er der ingen slinger i valsen fra pensionsselskabets side. De vil trække den store tegnedreng op af lommen og proppe et signifikant milliardbeløb i både boligbyggeri, retail- og erhverv.

"I den situation vil vi meget gerne gå ind i noget byggeudvikling på Refshaløen - og det bliver i stor stil. Når der bliver givet grønt lys, stiller vi os forrest i køen til at udvikle. Jeg kan garantere, at det bliver med et betydeligt milliardbeløb. Det bliver nok med udgangspunkt i Refshaleøens Ejendomsselskab, hvor vi har langt den største ejerandel," siger Hasse Jørgensen.

Han fortæller videre, at Sampension har interesse i at bygge boliger i området, men at det ikke er nok med bare små klassiske karreer.

"Det er i sidste ende kommunalplanen, som afgør det. Skal der være så mange boliger, skal der også være detailforretninger og erhverv, men måske også nogle højhuse – det synes vi, København savner lidt."

"Når man flyver ind over København, ser det ret fladt ud, så det kunne være en klar mulighed," udtaler Hasse Jørgensen.

(Interviewet er gennemført, inden regeringen og Københavns Kommune 5. oktober 2018 præsenterede en aftale om at udvikle Refshaleøen og området omkring.)

Sampension: Vi tør godt igen kigge på kontorejendomme 

Sampension forventer højere boligpriser uden for København

Sampension gør entré i Køge for et trecifret millionbeløb

Sampension investerer 900 mio. kr. i New York