2017 er det første fulde regnskabsår for kapitalforvalteren Fokus Asset Management, som Tonny Nielsen startede i maj 2016.

Når man to år senere spørger ham, hvad status er på beslutningen om at gå den selvstændige vej – om han har fortrudt det – er svaret nej:

"Jeg tror de medarbejdere, som har været med på denne her rejse hos Fokus er meget tilfredse med det valg. Det tror jeg, vi alle sammen er."

Da han i 2016 forlod kapitalforvalteren Aberdeen Asset Management for at starte eget firma, tog han også ejendomsfonden API Property Fund Denmark (i dag Commercial Real Estate Denmark) med sig. Dengang med en portefølje på 6,2 mia. kr. – i dag er fondens balance oppe på knap 7 mia. kr.

Tonny Nielsen fortæller, at ejendomsporteføljen og antallet af kunder er vokset i løbet af 2017, men at det fortsat er fonden Commercial Real Estate Denmark, der udgør størstedelen af forretningen i Fokus Asset Management.

"Det er stadig en stor og vigtig kunde hos os, også selvom vi er vækstet, men hvor meget de udgør, ønsker jeg ikke at oplyse," siger Tonny Nielsen til EjendomsWatch.

Dykker man ned i regnskabstallene i det største ben i forretningen, Commercial Real Estate Denmark, viser de, at der igen er fremgang at spore i 2017.

I løbet af året er nettooverskuddet efter skat steget med knap 22 pct. til 341 mio. kr. i 2017, mens lejeindtægterne i samme tidsrum er faldet 15 mio. kr. til 388 mio. kr. Det opvejes blandt andet af, at de finansielle omkostninger er faldet 10 mio. kr. til 115 mio. kr.

Artiklen fortsætter efter grafikken

Investerer i ejendommene i et hot marked

Tilbagegangen i lejeindtægterne skyldes, at man er i gang med en række større udviklingssager på ejendommene i fonden, forklarer Tonny Nielsen:

"Vi er i gang med en stor om- og tilbygning af Østerport Station, og vi har tømt en anden erhvervsejendom, fordi vi konvertere den til boliger, og det påvirker lejeindtægterne i 2017. Østerport er klart den største af byggesagerne."

Ombygningen ved Østerport Station omfatter et kontorprojekt på 110.000 kvm, som forventes færdigudviklet i andet kvartal af 2019.

Herudover har forvalteren også gang i et nybyggeri på Nygårdsvej 32-50 på Østerbro, hvor opførelsen af 31 boliger og et supermarked blev igangsat i 2017. Byggeriet på Nygårdsvej kalder direktøren for en ”hul-udfyldning”. Det vil sige, at man udfylder et hul mellem to eksisterende bygninger. I dette tilfælde med lejligheder.

Det tredje projekt er konverteringen af en ejendom fra kontorer til 40 lejligheder, som også blev skudt i gang i året, der er gået.

"Nybyggeri af boliger og konvertering af ejendomme fra erhverv til bolig udgør store investeringer i hele fondens portefølje," siger Tonny Nielsen.

At markedet er "lidt hot", som Tonny Nielsen kalder det, er en af årsagerne til, at Commercial Real Estate Danmark for tiden har en strategi om at investere i ejendommene nu, således at lejen kan hæves.

Det opadgående marked betyder, at kapitalforvalteren fortsat kigger på muligheder for at udnytte potentielle byggeretter og konverteringssager for at optimere fondens afkast til dens investorer, der tæller pensionskasserne Jøp og Dip, Lægernes Pension, TDC Pensionskasse, Pædagogernes Pension samt Aage V. Jensens fonde.

Stadig gode afkast i fonden

Der er fart på det danske ejendomsmarked, som i 2017 satte rekord målt på mængden af ejendomshandler, der landede på 92 mia. kr. ifølge Red Cushman & Wakefield.

"Det har været et godt år, og det, vi mener, har haft væsentligst indflydelse på regnskabstallene, er, at vi har udviklet på ejendommene og hævet lejeindtægterne - og det er det vi fokuseret på," siger Tonny Nielsen.

En række udenlandske kapitalforvaltere har søgt ind på det danske ejendomsmarked i løbet af de senere år, hvor særligt svenske kræfter som Heimstaden har købt op i ejendomme. Om det lægger pres på Fokus Asset Management svarer Tonny Nielsen:

"Vi har en del konkurrenter, og dem, vi sammenligner os med, har forskellige profiler og andre typer kunder, men jeg tror, der er et marked for os alle sammen i det her marked."

Commercial Real Estate Danmarks afkast på egenkapitalen var i 2017 14,8 pct. mod 12,7 pct. i 2016. Direktøren fremhæver afkastet som værende særdeles tilfredsstillende set i forhold, at fondens risikoprofil er ’avers’ eller lav på godt gammelt dansk, og at de 14,8 pct. er "meget fornuftigt" set i det lys.

Fondens belåningsgrad lå pr. 31. december 2017 på 53,1 pct. Målet for belåningsniveauet er 50-55 pct.

Artiklen fortsætter efter grafikken

2018 handler om tomgang

I løbet af året er tomgangen i ejendomsporteføljen steget en smule fra 10,9 pct. til 11,1 pct. Forventningen er dog fra ledelsens side, at tomgangen vil falde ”betragteligt” i 2018 på grund af nyindgåede lejekontrakter med indflytning i slutningen af 2017 samt større lejekontrakter indgået i første kvartal af 2018.

Hvad skal der ske i 2018?

"Vi har to primære ting, og det er, at vi skal reducere tomgangen, så den kommer endnu længere ned. Men så er det også at få investeret i vores ejendomme og få de byggeprojekter færdiggjort, som vi er i gang med," siger Tonny Nielsen.

Forventningen om en bedre udlejningssituation i 2018 har spillet ind på 2017, hvor ledelsen har reguleret værdien af ejendomsporteføljen med 193 mio. kr. svarende til 3,1 pct. af den vægtede ejendomsværdi. Den positive værdiregulering skyldes dels et lavere afkastkrav på en række ejendommene, som i 2017 er sænket fra 5,92 pct. til 5,72 pct., men er også baseret på forventningen om en bedre udlejningssituation i 2018.

Fokus Asset Management nyder godt af handel til 900 mio. kr.

Nyt ejendomsselskab rummer portefølje på over en halv mia. kr.

Aberdeen-afhopper går frem: Sparer millionbeløb på ny forvaltningsaftale

Aberdeen-udbryder takker af med rekordresultat