Almene boligselskaber bruger penge — for at spare dem igen
Store investeringer har været nødvendige i den almene boligsektor for at nå de effektiviseringer for 1,5 mia. kr., der fra politisk side er krav om frem mod 2020.
Derfor bliver det først for alvor i regnskaberne for 2017 og frem, at effekten af effektiviseringerne kommer til at vise sig, siger flere almene boligaktører til EjendomsWatch.
Som EjendomsWatch beskrev mandag, har fem ud af de 10 største almene boligorganisationer øget deres udgifter de sidste tre år, mens ambitionen over de kommende år er at sænke dem.
Og over en bred kam bliver sammenlægning af driftskontorer, investeringer i it-løsninger som elektroniske syn af opsagte lejligheder samt klogere indkøb fremhævet som de områder, hvor de store besparelser skal hentes.
De gamle ejendomskontorer er udskiftet med 20 decentrale servicecentre, og sammenlagt med investeringer i digitalisering og it har det betydet, at Domea.dk's udgifter fra 2014 til 2016 er steget.
"Det svarer til en stigning på ca. 2,7 pct. fra 2014-2016, og vores besparelser slår først igennem fra 2016 og fremefter. Så der er ikke noget mærkeligt i, at du ser en stigning," siger Michael Suadicani, Domea.dk's direktør for koncernøkonomi og digital forretningsudvikling, til EjendomsWatch.
Af det samlede mål på 1,5 mia. kr., som sektoren skal nå i 2020, skal Domea.dk's kunder spare 125 mio. kr. svarende til 250 kr. om måneden pr. bolig.
"Det er der lagt handlingsplaner for, og det når vi," understreger Michael Suadicani.
Nye affaldssystemer
EjendomsWatch ser i en række artikler nærmere på omkostningsudviklingen i den almene boligsektor. De nyeste regnskabstal, der tæller dele af 2017 og dermed er de første, som vil give et praj om udviklingen, efter at måltallet blev kendt, er endnu ikke offentliggjort.
Og det er også først senere på året, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens særlige effektiviseringsenhed med fokus på den almene boligsektor præsenterer sine analyser om udviklingen i 2016.
De seneste tal, der foreligger, indikerer dog, at man i perioden 2014-2016 flere steder har investeret i nye løsninger netop for at kunne opnå større besparelser i de kommende år.
Det er tilfældet på Fyn, hvor direktør Jacob Michaelsen og Fyns Almennyttige Boligselskab er i færd med at implementere den digitale løsning e-syn, der skal sikre billigere syn af boliger.
Investeringerne har betydet, at organisationen øgede sit administrationsbidrag tilbage i 2014 for at kunne ansætte folk til at håndtere store byggerier, helhedsplaner og andre større opgaver. Endelig viser regnskaberne for 2014 og 2016, at der er sket en stigning på driftskontoen "Renholdelse" — en af de udvalgte poster, der bliver holdt øje med i bestræbelserne på at sænke driftsudgifter.
Men stigningen skyldes blandt andet investeringer i nedgravede affaldssystemer, der så i fremtiden skal give en besparelse, forklarer Jacob Michaelsen.
Han forventer, at de kommende år kommer til at byde på reducerede omkostninger fra den fynske organisation. Allerede i det igangværende år har organisationen sænket administrationsbidraget igen, forklarer han.
"Allerede nu kan jeg se, at vi begynder at hente nogle udbud hjem på forsikring og nogle konkrete besparelser over de næste fire-fem år. Så jeg er rimelig fortrøstningsfuld, men man skal hele tiden se på udviklingen på sin egen organisation og også relativt i forhold til, hvordan de andre organisationer bevæger sig.”
Ifølge Jakob Michaelsen skal Fyns Almennyttige Boligselskab spare omkring 8 mio. kr. frem mod 2020.
Også hos FSB i København forventer formand Steen Søndergaard Thomsen sig meget af de kommende regnskabsår for organisationen med omkring 70 forskellige afdelinger i hovedstadsområdet.
"Vi er kun lige ved at starte op, og det er inden for de næste tre år, at vi vil se de markante besparelser. For år tilbage har vi tydeligere planlagt vores bygningsdrift og vedligeholdelsesprojekter, og vi har lavet udbud af en lang række opgaver. Det har gjort, at der er en række af vores afdelinger, som i det kommende budget for 2018 vil opleve en 0 pct. stigning på basisudgifterne. Det er allerede den rigtige vej," siger Steen Søndergaard Thomsen og fremhæver blandt andet driftsfællesskaber, hvor flere ejendomskontorer bliver samlet under ét.
I dag er næsten 8000 af FSB's boliger samlet i driftsfælleskaber. I bydelen Nørrebro er 1600 boliger eksempelvis lagt sammen under det samme ejendomskontor med ca. 20 ansatte.
Store som små
Investeringen i it-løsninger som e-syn går igen flere steder i sektoren, hvor såvel større organisationer — Fyns Almennyttige Boligselskab og FSB eksempelvis — investerer i løsningen. Men også mindre organisationer som det Grenaa-baserede B45 er gået den vej.
B45 administrerer lidt mere end 1400 boliger i Grenaa og omegn fordelt på 37 afdelinger, og også her er administrationsbidraget steget, netop på grund af investeringer i it, fortæller direktør Anders Lisvad.
De udgifter, der kommer i forbindelse med en fraflytning, vælger organisationen i højere grad også at afholde nu. Det betyder, at blandingsbatteriet eller bordpladen i en bolig bliver udskiftet nu snarere end senere.
"Vi afholder måske lidt flere udgifter, end vi har gjort tidligere, og vi forventer så, at der i løbet af de næste 5 til 10 år vil vise sig en markant besparelse," siger direktør Anders Lisvad til EjendomsWatch.
Netop B45 har allerede formået at levere en reduktion af omkostningerne. I løbende priser har organisationen fra 2014 til 2016 sænket de såkaldt afgrænsede driftsomkostninger med omkring 1 mio. kr. til 32,6 mio. kr., mens udgiften pr. kvadratmeter lød på 314 kr. i 2016, viser beregninger foretaget på baggrund af tal fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase.
Det er tal, som overordnet "lyder meget fornuftige," siger Anders Lisvad.
"Det er et okay niveau, men vi har da en ambition om, at vi skal længere ned. Jeg tror på, at med de investeringer, vi laver nu, har vi ikke set effekten af eksempelvis forebyggende vedligehold endnu," siger Anders Lisvad.
Almene boligorganisationer skulle spare — 5 ud af 10 bruger flere penge
Domea.dk-formand om almene statslån: Spændende
