En del af
ANNONCE

Undgå udstykning ved at udforme brugsrettigheder fornuftigt

KLUMME: Med den rette aftaleformulering kan den nuværende, 30-årige tidsbegrænsning i udstykningslovens bestemmelser om brugsret gøres mere fleksibel.

EJW Per Christensen Bech-Bruun.jpg
Foto: PR

En række praktiske problemer for ejere og brugere af fast ejendom kan i mange tilfælde løses ved, at man giver tilladelse til, at andre i et vist omfang må benytte dele af ejendommen, ofte mod et aftalt honorar. Som eksempel kan nævnes en ret til at benytte en del af naboens ejendom til have, strand eller jagt.

Ønsket om eller behovet for at stifte en sådan brugsret kan opstå i en lang række situationer, fx som en betingelse fra købers eller sælgers side i forbindelse med en ejendomsoverdragelse, ved ønsket om at opføre en ny bygning på en del af en fast ejendom eller ved naboens opførelse af nye bygninger mv.

Brugsrettens varighed

Ifølge udstykningslovens paragraf 16, stk. 1, nr. 1 må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, hvis arealet udgør en del af en samlet fast ejendom. I stedet skal der foretages en udstykning, hvis brugsretten skal vare længere end 30 år, og brugsretten vedrører et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom.

Bestemmelsen er dog ikke så stringent, som den umiddelbart tager sig ud, da de 30 år ikke nødvendigvis behøver at løbe fra det tidspunkt, hvor brugsretten bliver stiftet. Højesteret fastslog i en afgørelse fra november 2016, at bestemmelsen skal fortolkes på den måde, at der er mulighed for indgå en aftale om at stifte en brugsret, der reelt løber i en længere periode end 30 år, så længe ejeren af arealet aldrig er bundet af brugsretten i længere tid end 30 år.

Parternes aftale kan altså med fordel formuleres således, at aftalen blot sikrer, at udlejer altid kan opsige aftalen med udløb 30 år efter opsigelsen. Herefter foreligger der en tidsubegrænset aftale, der i praksis ofte vil medføre, at varigheden af brugsrettigheden samlet set strækker sig ud over 30 år, men en sådan aftale er altså i overensstemmelse med forbuddet i udstykningslovens paragraf 16.

På baggrund af Højesterets praksis er det altså tilstrækkeligt, at der for udlejer skal gælde et ”rullende” opsigelsesvarsel på 30 år. Et sådant opsigelsesvarsel sikrer herefter, at der stiftes en brugsret, der, så længe brugsretten ikke er opsagt, altid vil have en varighed på 30 år.

På baggrund af ovenstående er det efter omstændighederne ikke altid nødvendigt at udstykke et givet areal fra ejendommen, før der kan gives længerevarende brugsrettigheder over en del af den faste ejendom.

En række muligheder

Højesterets fortolkning åbner op for en række muligheder. Man kan eksempelvis forestille sig en situation, hvor en ejer af to ejendomme, der ligger op ad hinanden, er vant til, at ejendom 1 benytter et areal beliggende på ejendom 2 som have. Ved et salg af ejendom 2 vil ejeren af ejendommene kunne være interesseret i, at ejendom 1 fortsat kan benytte arealet beliggende på ejendom 2 så længe som muligt, og i en sådan situation vil det ikke altid være hensigtsmæssigt at tænke i udstykningsmuligheder.

Ved at tinglyse en deklaration på ejendom 2 vedrørende en brugsret, der altid giver ejeren af den tjenende ejendom et opsigelsesvarsel på 30 år, kan ejeren af ejendommene være sikker på, at brugsretten tildelt ejendom 1 gælder i minimum 30 år, også efter et salg af ejendom 2. Retten ophører herved først 30 år efter det tidspunkt, hvor den nye ejer af ejendom 2 måtte opsige aftalen.

Rækkevidden af forbuddet i udstykningsloven

Udstykningslovens paragraf 16 omfatter ikke kun brugsrettigheder. Omfattet af bestemmelsen er også forpagtningsrettigheder og lejerettigheder, der vedrører et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom. Derimod er servitutter ikke omfattet af bestemmelsen. Servitutter er en type rettighed, der giver den berettigede en mere begrænset og speciel råderet. Disse typer af rettigheder kan derfor stiftes med en ubegrænset varighed. Der kan også frit indgås aftaler om brug af huse eller husrum, da disse heller ikke rammes af forbuddet i udstykningslovens paragraf 16.

I landbrugslovens paragraf 28 gælder et forbud mod udlejning og bortforpagtning af en del af en landbrugsejendom i mere end 30 år, hvilket forbud minder om udstykningslovens paragraf 16. Bestemmelsen i landbrugsloven skal da også fortolkes i overensstemmelse med udstykningsloven, hvilket åbner op for mange af de samme muligheder i relation til bortforpagtning og udlejning af dele af landbrugsejendomme.

På baggrund af ovenstående er der grund til at gøre opmærksom på, at ejere af fast ejendom har stor aftalefrihed, da der er god mulighed for at indrette aftaler om ejendomsoverdragelser, udlejninger mv. i henhold til de ønsker og behov, der måtte være parterne imellem. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at brugsretten skal formuleres korrekt, så aftalen ikke bliver i strid med udstykningsloven.

Om forfatteren:

Per Bjerg Christensen er partner og advokat i Bech-Bruun og har igennem en lang årrække beskæftiget sig med fast ejendom i bred forstand og er specialist inden for overdragelse af fast ejendom, projektudvikling, finansiering og lejeret.

Han yder bistand til institutionelle, private og offentlige investorer, almene boligorganisationer samt pengeinstitutter om alle aspekter inden for fast ejendom, herunder køb og salg af investerings- og projektejendomme, skatter og afgifter, rekonstruktion og entrepriser.

Modtag nyhedsbreve fra EjendomsWatch gratis
Mest læste Klummer

Ejendomsselskaber og den nye hvidvasklov

David Moalem advokat og partner Bech-Bruun.jpg

KLUMME: Der er forskel på, hvordan ny lovgivning på hvidvaskområder påvirker ejendomsinvesteringsselskaber og de administrationsselskaber, der administrerer sådanne selskabers ejendomme.

Husk fokus på governance-struktur ved investering i ejendomsfonde

EJW Tina Oester Larsen Bech-Bruun.jpg

KLUMME: Indirekte investeringer i fast ejendom gennem danske og udenlandske ejendomsfonde stiller andre krav til due diligence-proces end direkte investeringer i fast ejendom. Transparens og sund governance-struktur er afgørende for investors mulighed for at styre risici. Finanstilsynet skærper indsatsen.

Sådan kan udbudsretlige udfordringer løses for private investorer

EJW Tina Braad Bech Bruun.jpg

KLUMME: Udbudsreglerne gør det vanskeligt for en privat investor at opføre et byggeri og efterfølgende overdrage eller udleje det til en offentlig bygherre, herunder en almen boligorganisation. Den såkaldte delegerede bygherremodel kan være løsningen på disse udbudsretlige udfordringer.

Forsiden lige nu

Kapitalforvalter tager usædvanlig stor risiko med DSB-køb

EDW Kalvebod Brygge 32 Genesta DSB.jpg

Genesta erhverver kontorejendom på Kalvebod Brygge for 520 mio. kr. og forventer at optimere den for yderligere et trecifret millionbeløb, selvom der er flere ubekendte i købet. Investeringsdirektør hos udbyderen af ejendomsfonde forklarer til EjendomsWatch, hvorfor han alligevel har været ivrig efter at få fingrene i bygningen.