En del af
ANNONCE

Lad private finansiere boligsociale opgaver

KLUMME: Boligreguleringen virker modsat af den oprindelige hensigt og bør suppleres af en milliardpulje til at løse boligsociale opgaver. Den kan finansieres af private udlejere, der som modydelse kan frikøbe deres ejendomme fra lejereguleringen.

EDW Henrik Westermann Bech-Bruun.jpg
Henrik Westermann, senioradvokat hos Bech-Bruun. | Foto: PR

I Danmark har vi som bekendt en boligregulering, der holder lejen lav på de lejemål, som er omfattet af reglerne. Det gælder i første række de omkostningsbestemte lejemål, men også reguleringen af både de gennemgribende forbedrede lejemål og lejemål i uregulerede kommuner virker prisdæmpende.

Reguleringen blev oprindeligt indført i 1939 som et svar på en frygt for boligmangel under krigen. I efterkrigsårene, der var præget af en vareknaphed, som begrænsede byggeriet, blev reglerne opretholdt for at undgå en uhensigtsmæssig stigning i huslejerne.

Boligreguleringen forsvandt imidlertid ikke sammen med vareknapheden. I stedet blev reglerne opretholdt, selvom økonomer i stigende grad advarede imod det. For eksempel konstaterede de økonomiske vismænd allerede i 1970, at restriktionerne var forældede, og advarslerne er ikke blevet mindre siden da.

Til fordel for de velstillede

I dag er hensigten med reglerne at løse boligsociale opgaver og sikre, at også folk med lavere indkomst har råd til en god bolig i attraktive områder i de store byer. Reglerne virker dog langt fra efter deres formål. Realiteten er, at ingen med boligsociale udfordringer kan få en bolig med lav leje. Det samme gælder i hvert fald den tilflyttende sygeplejerske og politibetjent. Billige boliger går nemlig udelukkende til folk, "der kender nogen, der kender nogen".

De økonomiske vismænd analyserede i 2001 hvilke grupper, der har mest fordel af lejereguleringen. Vismændene konkluderede, at analysen meget klart viste, at det er de økonomisk bedst stillede, som får de billige boliger.

Selvom reglerne ikke virker efter hensigten, udebliver de egentligt skadelige virkninger af reguleringen ikke. Reglerne skaber nemlig i sig selv boligmangel. Blandt andet sænker de mobiliteten i boligmassen, idet lejere med store billige lejligheder ikke har incitament til at flytte i noget mindre, hvis behovet for plads falder. På den måde betaler den tilflyttende sygeplejerske og politibetjent prisen for billige boliger til de privilegerede med et godt netværk.

Hertil kommer de sædvanlige økonomiske forvridninger på prisregulerede markeder, herunder at priserne presses op på de uregulerede boligformer som for eksempel ejerboligen og uretfærdigheden ved, at to i øvrigt ens forbrugere må betale meget forskellige priser for den samme type og størrelse bolig.

Boligsociale opgaver

Uanset at der er problemer med lejereguleringen, kan der stadig være behov for at løse boligsociale opgaver. Det kan for eksempel være enkelte familiers problemer med at få råd til en passende bolig eller boligsøgende med særlige boligbehov, som ikke umiddelbart dækkes af markedet.

Det kan umiddelbart være svært at forestille sig løsninger på sådanne boligsociale opgaver, som ikke indebærer, at det offentlige må betale i hvert fald en del af udgiften.

I dagens økonomiske klima er det dog hverken realistisk, at det offentlige skal påtage sig en række nye ufinansierede udgifter, eller at skatterne skal forhøjes for at dække sådanne udgifter.

Frikøb fra lejeregulering

Der er derfor brug for at se fordomsfrit på hele området for at finde en model, som fremover hjælper de, der har boligsociale udfordringer uden de skadelige virkninger, som kommer med lejereguleringen.

En løsning kan være, at regeringen nedsætter et udvalg, som skal undersøge muligheden for at etablere en milliardpulje til netop at løse boligsociale udfordringer. Puljen skal på frivillig basis finansieres af private udlejere, som til gengæld for betaling til puljen frikøber deres ejendomme fra den nugældende lejeregulering.

Lejemålene i de frikøbte ejendomme kan behandles efter samme regler som lejemål i nyopførte ejendomme. Det vil sige, at lejeniveauet ved indgåelsen aftales frit, lejeregulering sker efter nettoprisindekset, mens lejerne i øvrigt er beskyttet mod opsigelse mv. som alle øvrige lejere.

Betalingen for frikøbet skal naturligvis være rentabelt, men givet de nuværende lave afkastkrav i markedet vil frikøb på kort tid kunne finansiere en pulje på 2-3 mia. kr., som kan bruges til boligsociale indsatser uden at hæve skatten eller skære ned på andre områder.

Tilgangen til ordningen kan styres enten ved at begrænse tilgangen ved en traditionel kvoteordning efter "først til mølle"-princippet eller eventuelt ved at lade de højestbydende i en auktionsproces frikøbe deres ejendomme.

Frikøbene bør selvsagt kun have virkning for nye lejemål, så ingen nuværende lejere bliver berørt. Udvalget bør blandt andet se på prissætning af frikøbene, administrativ håndtering, indfasning af ordningen og lignende.

Med forslaget vil vi kunne begynde at bevæge os væk fra en lovgivning, som favoriserer de, "der kender nogen, der kender nogen" til en lovgivning med fokus på bekæmpelse af hjemløshed og øget tryghed i belastede boligområder.

Om forfatteren:

Henrik Westermann er erhvervsadvokat, som har bistået både danske og udenlandske klienter. Han har erfaring med fast ejendom, herunder alle former for M&A Real Estate-problemstillinger og komplekse udlejningsforhold.

Modtag nyhedsbreve fra EjendomsWatch gratis
Mest læste Klummer

Ejendomsselskaber og den nye hvidvasklov

David Moalem advokat og partner Bech-Bruun.jpg

KLUMME: Der er forskel på, hvordan ny lovgivning på hvidvaskområder påvirker ejendomsinvesteringsselskaber og de administrationsselskaber, der administrerer sådanne selskabers ejendomme.

Sådan kan udbudsretlige udfordringer løses for private investorer

EJW Tina Braad Bech Bruun.jpg

KLUMME: Udbudsreglerne gør det vanskeligt for en privat investor at opføre et byggeri og efterfølgende overdrage eller udleje det til en offentlig bygherre, herunder en almen boligorganisation. Den såkaldte delegerede bygherremodel kan være løsningen på disse udbudsretlige udfordringer.

Husk fokus på governance-struktur ved investering i ejendomsfonde

EJW Tina Oester Larsen Bech-Bruun.jpg

KLUMME: Indirekte investeringer i fast ejendom gennem danske og udenlandske ejendomsfonde stiller andre krav til due diligence-proces end direkte investeringer i fast ejendom. Transparens og sund governance-struktur er afgørende for investors mulighed for at styre risici. Finanstilsynet skærper indsatsen.

Forsiden lige nu

Kapitalforvalter tager usædvanlig stor risiko med DSB-køb

EDW Kalvebod Brygge 32 Genesta DSB.jpg

Genesta erhverver kontorejendom på Kalvebod Brygge for 520 mio. kr. og forventer at optimere den for yderligere et trecifret millionbeløb, selvom der er flere ubekendte i købet. Investeringsdirektør hos udbyderen af ejendomsfonde forklarer til EjendomsWatch, hvorfor han alligevel har været ivrig efter at få fingrene i bygningen.