EjendomsWatch

Det koster at fravige principperne for risikofordeling i byggesager

KLUMME: Det er fristende for bygherrerne at optimere bestemmelserne om risikofordeling i en entreprisekontrakt til egen fordel. Men det koster på tilbudssummen.

Der er gang i nybyggeriet i øjeblikket, og udviklingen må forventes at fortsætte, hvilket vi senest fik bekræftet på dette års Mipim-ejendomsmesse, hvor den danske ejendomsbranche traditionen tro var stærkt repræsenteret.

Der er således mange entrepriseudbud og forhandlinger af entreprisekontrakter, der skal foregå i den kommende tid. Som bygherre er det fristende at optimere kontraktvilkårene mest muligt til egen fordel, når udbuds- og kontraktdokumenterne skal udarbejdes.

Dette indebærer, at de almindelige risikofordelingsprincipper, som AB 92 og ABT 93 bygger på, i større eller mindre udstrækning fraviges. Afhængig af hvor mange ændringer og fravigelser, der indarbejdes, kan konsekvensen blive, at den entrepriseopgave, der udbydes, ikke længere er velafbalanceret, men derimod ensidigt varetager og tilgodeser bygherrens interesser. Det er tillokkende og fristende at følge denne vej. Bygherresiden skal imidlertid være opmærksom på to ting:

1) De entreprenører, der byder på entrepriseopgaven, prissætter sådanne fravigelser ved tilbudsafgivningen. Hvis ikke den risiko, som flyttes fra bygherren til entreprenøren ved fravigelsen, materialiseres under byggesagen, kommer bygherren til at betale mere for entreprisen, end hvis fravigelsen ikke var vedtaget. Herudover risikeres, at tilbudsgivere beslutter slet ikke at byde på opgaven med den konsekvens, at entrepriseopgaven ikke tilstrækkeligt konkurrenceudsættes.

2) For statslige bygherrer gælder en restriktiv adgang til at indarbejde fravigelser til AB-reglerne i entreprisekontrakten. Tilsvarende begrænsninger gælder ikke for private bygherrer/developere. For statslige bygherrer indebærer fravigelser i strid med gældende regler, at fravigelserne er ulovlige som stridende mod rammebetingelserne for gennemførelse af byggesagen.

Eksempler på fravigelser

Ifølge AB-reglernes § 6, stk. 2, nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse fra 15 pct. til 10 pct. af entreprisesummen, når aflevering af byggeriet har fundet sted. Det ses ofte, at bestemmelsen fraviges således, at nedskrivning først sker, når mangler påberåbt på afleveringsforretningen er udbedret, hvilket svarer til systemet ved etårs- og femårsgennemgangen.

Fravigelsen betyder en forlængelse af den periode, hvori entreprenøren skal stille arbejdsgaranti, og dermed også forøgede omkostninger til garantiprovision for entreprenøren. Garantiprovision andrager typisk 1,5 pct. af entreprisesummen pr. år garantien er i kraft. Da der stort set i alle byggerier foreligger mangler i større eller mindre omfang ved afleveringen, vil entreprenøren være nødsaget til at indregne forøgede garantiomkostninger i sin tilbudspris. Der er meget der taler for, at det er en overflødig meromkostning for bygherren, der ved afleveringen på betryggende vis kan varetage sine interesser ved at kapitalisere konstaterede mangler og tilbageholde et beløb svarende hertil i restentreprisesummen, indtil manglerne er udbedret.

AB-reglernes § 14, stk. 3 vedrører arbejder, hvor der gælder enhedspriser. Ifølge bestemmelsen kan entreprenøren kræve regulering af enhedspriser, hvis grænserne på plus/minus 15 pct. af entreprisesummen og plus/minus 100 pct. af de enkelte poster i tilbudslisten overskrides. Det ses ofte, at bestemmelsen fraviges, således at variationsgrænserne ikke er gældende med den konsekvens, at aftalte enhedspriser ubegrænset er gældende. Fravigelsen gør det vanskeligt for de tilbudsgivende entreprenører at beregne enhedspriser. Samtidig kan de økonomiske konsekvenser vise sig at blive betydelige. Det er derfor nærliggende, at de tilbudsgivende entreprenører beregner sig en risikopræmie for denne fravigelse, som i sidste ende bliver et tillæg til den samlede entreprisesum.

Statslige bygherrer

Det fremgår af det såkaldte fastpriscirkulære, at udbud af statslige bygge- og anlægsarbejder og dertil knyttede leverancer skal ske efter AB-reglerne. Det fremgår ydermere af cirkulæret, at reglerne i AB kun må fraviges, når særlige forhold i de enkelte tilfælde kan begrunde det. Fastpriscirkulærets bilag 3 angiver de meget snævre grænser, der er gældende for at kunne fravige AB-reglerne.

For almene boligselskabers bygge- og anlægsopgaver gælder ifølge støttebekendtgørelsen, at kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed skal stille som en betingelse for meddelelse af støttetilsagn til byggeriet, at den almene bygherre i sine aftaler lægger ABR 89 og AB til grund uden fravigelser. Kun i særlige tilfælde og efter modtaget begrundelse kan kommunalbestyrelsen godkende fravigelser. Betingelserne for kommunalbestyrelsens meddelelse af støttetilsagn vil ikke være opfyldt, hvis den almene bygherre fastholder fravigelser, som ikke er godkendt.

For hver af de anførte eksempler på fravigelser er det altså op til bygherren at redegøre for de særlige forhold, der konkret begrunder fravigelserne.

Private bygherrer

Private bygherrer er ikke underlagt den nævnte retlige regulering, og her er det – som beskrevet ovenfor – alene markedskræfterne, der i sidste ende bliver afgørende for, hvorvidt det kan betale sig for bygherren at udarbejde et udbudsgrundlag med vilkår, der væsentligt rykker den traditionelle balance mellem bygherre og entreprenør.

Bech-Bruuns anbefaling

For statslige bygherrer og kommunale bygherrer, der har valgt at følge fastpriscirkulærets regler, skal det i forbindelse med udbudsmaterialets udarbejdelse nøje overvejes, om fravigelser af AB-reglerne lovligt kan foretages. Der ses en tendens i markedet til, at bygherrerne ikke er tilstrækkeligt opmærksomme herpå. Det kan få den konsekvens, at fravigelserne ikke kan håndhæves, og i værste fald at støttetilsagn ikke kan opnås.

For private bygherrer og andre bygherrer, der ikke er bundet af fastpriscirkulæret eller anden tilsvarende regulering, bør de frie rammer for at vedtage fravigelser ikke overdrives med den konsekvens, at entreprenørerne tillægger tilbudspriserne marginer til risikoafdækning, som overstiger den reelle værdi af fravigelserne.

Forsiden lige nu

Kapitalfond indleder dansk offensiv – køber storcenter med 75 butikker

Verdens største kapitalforvalter, Blackrock, er tilbage på det danske ejendomsmarked med en trecifret millioninvestering. Den markerer startskuddet til en opkøbsoffensiv, der vil blive yderligere synlig de kommende måneder, siger nordisk direktør i et interview med EjendomsWatch. Dansk partner med branchefolk ombord har været rådgiver.

TK-formand bebuder salg af tabsgivende butikscenter hurtigst muligt

Med en beslutning om at nedskrive værdier for i alt 405 mio. kr. baner TK Development vej for, at det tabsgivende butikscenter Sillebroen i Frederikssund kan få ny ejer. Den hidtidige værdi har langt fra stået mål med omsætningen. Over for EjendomsWatch uddyber TK's bestyrelsesformand nedskrivningen og beskriver en ny direktørs opgave.

Seneste Klummer

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier