EjendomsWatch

Friere rammer for belåning af ejendomsfonde

KLUMME: Ny kendelse fra Erhvervsankenævnet underkender praksis fra Finanstilsynet, der hidtil har skelnet mellem hvilke rammer kapitalfonde og ejendomsfonde er underlagt i forhold til belåning.

Erhvervsankenævnet har for nyligt afsagt en kendelse, der afviser Finanstilsynets snævre praksis for anvendelse af undtagelse ved beregning af gearing i alternative investeringsfonde.

Finanstilsynet havde i sin afgørelse afvist en anmodning om registrering af en ejendomsfond som selvforvaltende alternativ investeringsfond, da de underliggende ejendomsselskaber anvendte gearing (ejendomsbelåning). Ejendomsfonden anvendte ikke selv gearing og hæftede ikke for de underliggende selskabers gæld. Finanstilsynet mente dog, at ejendomsfonden via ejendomsselskaberne anvendte gearing og dermed skulle bedømmes efter tærskelværdien på 100 mio. euro. Ejendomsfonden skulle derfor have tilladelse som selvforvaltende alternative investeringsfond.

I reguleringen af forvaltere af alternative investeringsfonde er udgangspunktet, at en fond anvender gearing, selvom gælden alene optages i selskaber liggende under fonden. I Level-II-forordningen (forordning nr. 231/2013), artikel 6(3), 2. pkt. findes dog en undtagelse til hovedreglen, som præciserer, at alternative investeringsfonde, hvis fundamentale investeringspolitik er at erhverve kontrol over unoterede selskaber, ved beregningen af gearingen ikke skal medtage en eventuel eksponering, der eksisterer på niveauet for disse unoterede selskaber. Det gælder dog kun under forudsætning af, at den alternative investeringsfond ikke skal bære potentielle tab, som ligger ud over dennes – typisk egenkapital – investering i det pågældende selskab.

Grundet bestemmelsens reference til erhvervelse af kontrol over unoterede selskaber har det været Finanstilsynets praksis, at den alene tog sigte på private equity- og venturekapitalfonde, hvis fundamentale investeringspolitik er at erhverve kontrol over unoterede selskaber. Der har dog været tvivl om, hvorvidt bestemmelsen også kunne benyttes af andre typer fonde, herunder f.eks. ejendomsfonde, som typisk køber og sælger ejendomme via 100 pct.-ejede selskaber.

Erhvervsankenævnet understreger i sin kendelse, at bestemmelsens ordlyd ikke giver hjemmel til, at undtagelsen alene skal finde anvendelse på private equity- og venturekapitalfonde, hvorfor andre fonde, herunder ejendomsfonde, kan benytte sig af undtagelsen.

Erhvervsankenævnet fastslog, at den alternative investeringsfond, var omfattet af undtagelsen i forordningen. De samlede forvaltede aktiver oversteg derfor ikke tærskelværdien på 500 mio. euro for ikke-gearede fonde, og der skulle således alene anmodes om registrering, og ikke søges om tilladelse. Finanstilsynet var derfor ikke berettiget til at afvise den alternative investeringsfonds anmodning om registrering under henvisning til, at fonden havde anvendt gearing.

Afgørelsen har den praktiske betydning, at en eksisterende eller ny ejendomsfond, som alene benytter gearing i sine underliggende helejede ejendomsselskaber/porteføljeselskaber, og hvor ingen investorer i fonden har ret til at blive indløst i en periode på minimum fem år efter datoen for den oprindelige investering, skal vurdere tilladelseskravet i lov om forvaltere af alternative investeringsfonde op mod tærskelværdien på 500 mio. euro og ikke kun 100 mio. euro.

Forsiden lige nu

PFA løfter mål for boligsatsning med et milliardbeløb

Pensionsselskabet er på vej til at indfri sit mål om en boligportefølje på fire mia. kr. Over for EjendomsWatch sætter PFA-direktør nu et nyt mål og løfter samtidig sløret for de provinsbyer, PFA vil foretage de næste boliginvesteringer, hvoraf de første er lige på trapperne.

Ugens bedste historier på EjendomsWatch

EjendomsWatch bringer nedenfor en oversigt over de væsentligste historier i den forløbne uge, hvor især Aarhus, men også Odense tiltrak sig opmærksomhed, og hvor splittelsen i den almene boligkæmpe Lejerbo nåede nye højder.

"Afgørende for succes er nem adgang til internationale kunder"

JULESERIE: Frem mod jul og nytår har EjendomsWatch bedt nogle af ejendomsbranchens interessante profiler forholde sig til det år, der snart er gået, og det nye år, som venter. I dag svarer Jeppe Schønfeld, adm. direktør hos erhvervsmægleren Colliers International Danmark.

Seneste Klummer

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier