EjendomsWatch

Ny retstilstand når andelsbolighavere bliver lejere

KLUMME: Tre afgørelser i en sag, der er behandlet ved Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, har ændret på retstilstanden, når andelsbolighavere overgår til at blive lejere — eksempelvis når en investor overtager en ejendom. Afgørelserne er relevante for banker og realkreditselskaber og investorer.

Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn har for nyligt truffet tre afgørelser en sag om, hvilke vilkår udlejer kan kræve i forhold til andelsbolighavere, der overgår til at være lejere i henhold til andelsboligforeningslovens paragraf 4. Afgørelserne er interessante, fordi de kaster lys over fortolkningen af andelsboligforeningslovens paragraf 4 og forholdet mellem andelshavere, som er overgået til lejere, og udlejer.

Afgørelserne er relevante for banker og realkreditinstitutter, der finansierer nødlidende andelsboligforeninger, samt ejendomsinvestorer, da de har afgørende betydning for, hvordan der kan opnås indtægter fra ejendommen, og dermed hvordan ejendommen bør værdiansættes. Vi gennemgår herunder en af afgørelserne, der både ændrede og præciserede forholdene omkring fastsættelse af lejens størrelse, opkrævning af depositum samt forudbetalt husleje.

Lejens størrelse

Når en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer, er andelsbolighaverne sikret en fortsat brugsret til ejendommen som lejer. Det følger af andelsboligforeningenslovens paragraf 4, som også finder anvendelse, når andelsboligforeningen går konkurs. En naturlig problemstilling ved overgangen fra andelshaver til lejer er fastsættelse af lejens størrelse. I sagen for Ankenævnet havde udlejer gjort gældende, at lejen skulle fastsættes til et beløb svarende til boligafgiften, fra før andelsboligforeningens konkurs. Lejerne havde i den forbindelse gjort gældende, at lejen skulle fastsættes til en omkostningsbestemt leje i medfør af boligreguleringslovens paragraf 5. Da der ikke var foretaget nogle individuelle forbedringer, blev lejen fastsat i henhold til boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 1. Det fik lejerne medhold i.

Forbedringer

Efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 1 må lejen ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkastningen af ejendommens værdi. Hertil kan lægges en beregnet forbedringsforhøjelse.

På det punkt godkendte Ankenævnet, i modsætning til huslejenævnet, at et 30 år gammelt tillæg for brandforsikring af ejendommen, som også var blevet opkrævet lejerne inden etableringen af andelsboligforeningen, kunne lægges oveni lejen.

Ankenævnet tog imidlertid ikke eksplicit stilling til, hvorvidt der i forbindelse med lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 1 kunne medtages individuelle forbedringsforhøjelser.

Afgørelsen kaster nyt lys over, hvordan lejen skal beregnes ved andelsbolighaveres overgang til lejere. Ankenævnets flertal anfører, at boligreguleringslovens udgangspunkt om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens paragraf 5 skal følges ved lejefastsættelse i storhuse i regulerede kommuner. Udlejer skal derfor være opmærksom på, at man ikke kan henholde sig til boligafgiftens størrelse fra før konkursen, når lejens størrelse skal fastsættes over for de nye lejere.

Depositum og forudbetalt husleje

Når det gælder udlejers ret til at kræve betaling af depositum og forudbetalt husleje af andelshavere, der overgår til at være lejere, er retsstillingen ikke klar.

På den ene side giver lejeloven ret til, at udlejer kan opkræve depositum og forudbetalt leje i nyetablerede lejeforhold. På den anden side skal andelsboligforeningsloven sikre, at de tidligere andelshavere fortsat har brugsret til ejendommen som lejere.

Ankenævnets afgørelser præciserer betydningen af andelsboligforeningslovens paragraf 4, stk. 1 i relation til spørgsmålet om depositum og forudbetalt leje. Flertallet fandt i den ene sag, at udlejer ikke ensidigt kunne kræve depositum og forudbetalt husleje, eftersom parterne ikke kunne blive enige om en aftale herom.

Ankenævnet baserede sin vurdering på, at andelshavernes lovbestemte brugsret til ejendommen i form af overgang til lejer efter andelsboligforeningslovens paragraf 4, stk. 1 kan blive illusorisk, hvis udlejer kan kræve op til seks måneders leje i depositum og forudbetalt leje samt det forhold, at situationens natur, hvorved der reelt opstår en art tvangslejemål, tilsiger, at den ene part – her udlejer – ikke egenhændigt kan diktere vilkårene.

Forholdet mellem tidligere andelshavere og ny ejer

Et andet væsentligt forhold, som afgørelsen berører, men dog ikke giver entydigt svar på er, hvorvidt der bliver tale om et nyt eller fortsat forhold mellem de tidligere andelshavere og den nye ejer. Sondringen har betydning for de vilkår, den nye ejer har mulighed for at betinge sig, f.eks. vilkår om vedligeholdelsespligt.

Ankenævnet anførte, at andelshaverne er omfattet af de nyeste regler om udvendig vedligeholdelse af det lejede fra juli 2015, da de overgik til at være lejere den 1. december 2015. Den udvendige vedligeholdelse påhviler derfor udlejer. Mht. den indvendige vedligeholdelse (maling, hvidtning og tapetsering samt lakering af gulve) konstaterede Ankenævnet imidlertid, at der ikke kunne påhvile lejen vedligeholdelsespligt uden aftale herom. Da man ikke er blevet enige om en sådan aftale, fastslog Ankenævnet, at også den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede udlejer, hvilket også er udgangspunktet efter lejelovens regler om vedligeholdelse.

Hortens vurdering

Af Ankenævnets afgørelser synes at kunne udledes, at når andelshavere overgår til lejere ved påberåbelse af andelsboligforeningslovens paragraf 4, betragtes de nyetablerede lejeforhold som tvangslejemål. Dermed har den nye erhverver af ejendommen, som derved bliver udlejer, ikke mulighed for at afslå lejemålene.

Herefter vælger Ankenævnet umiddelbart at lægge sig ganske fast på det synspunkt, som langt hen ad vejen danner grundlaget for lejeloven og afgørelser herom, nemlig at lejeloven indeholder de deklaratoriske regler for boliglejemål, hvis ikke disse eksplicit er fraveget mellem parterne. Det udgangspunkt fremgår af lejelovens paragraf 4 stk. 3.

Lejeloven indeholder på den måde en række bestemmelser, hvor parterne har mulighed for at aftale nærmere. Som eksempel spørgsmålet om forudbetalt husleje og depositum, som omtales i lejelovens paragraf 34.

Det fremgår her, at udlejer kan kræve op til tre måneders forudbetalt husleje samt tre måneders depositum. Det er imidlertid væsentligt at være opmærksom på, at netop lejelovens bestemmelser vedrørende forudbetalt husleje og depositum, som har beskyttende karakter for lejer, blot fastlægger de yderste rammer for, hvad udlejer kan kræve.

Bestemmelsen indeholder derfor ikke en ubetinget ret til at kræve (og deraf følgende ubetinget pligt for lejer til at betale) tre måneders forudbetalt husleje og depositum. Lejeloven indeholder netop ikke et krav til, hvad en lejer som minimum skal indbetale. Det afhænger udelukkende af parternes aftale.

Vedligeholdelsespligt

Ankenævnet synes at lægge et tilsvarende synspunkt til grund for vedligeholdelsesfordelingen. Her finder Ankenævnet igen, at det er lejelovens udgangspunkt, der skal finde anvendelse, nemlig at det påhviler udlejer, såfremt det ikke lykkes for udlejer at indgå en ny aftale med den tidligere andelshaver.

Da den nye ejer af ejendommen ikke kan modsætte sig lejeforholdets opståen som følge af andelsboligforeningslovens paragraf 4, og dermed reelt ikke samtidig har mulighed for at kræve indgåelse af en egentlig lejekontrakt, har udlejer ikke mulighed for at imødekomme bestemmelsen i lejelovens paragraf 4 stk. 3 om, at afvigelser fra lovens udgangspunkt skal være udtrykkelig aftalt.

Samlet er det derfor vores opfattelse, at afgørelserne fra Ankenævnet fastlægger det udgangspunkt, at de tidligere andelshaveres fortsatte beboelse i ejendommen i medfør af andelsboligforeningslovens paragraf 4 bedst kan anses som egentlige "tvangslejemål", som en ny ejer af ejendommen er forpligtet til at acceptere. Det medfører, at tidligere andelshavere opnår lejeforhold, som vil følge lejelovens deklaratoriske regler, såfremt særskilte aftaler ikke kan opnås efterfølgende.

Efter vores opfattelse bør en erhverver af en ejendom fra en konkursramt andelsboligforening på nuværende tidspunktet basere sin pris på, at det er lejelovens deklaratoriske regler, der vil regulere lejeforholdene fremadrettet, herunder hvad angår depositum, lejefastsættelse, vedligeholdelse mv.

Ny afgørelse fra Højesteret

Højesteret har netop truffet afgørelse om, at andelshavernes overgang til lejere ikke sker allerede ved konkursdekretets afsigelse, som to af andelshaverne i sagen ellers havde påstået. Dermed stadfæster Højesteret by- og landsrettens afgørelse.

Det er hermed afklaret, at de konsekvenser af andelshavernes overgang til lejere i medfør af paragraf 4, som er beskrevet i ovenfor, ikke skal iagttages allerede ved konkursdekretets afsigelse, så kurator fortsat kan opkræve den hidtidige andelsboligafgift, indtil ejendommen kan sælges.

Forsiden lige nu

PFA løfter mål for boligsatsning med et milliardbeløb

Pensionsselskabet er på vej til at indfri sit mål om en boligportefølje på fire mia. kr. Over for EjendomsWatch sætter PFA-direktør nu et nyt mål og løfter samtidig sløret for de provinsbyer, PFA vil foretage de næste boliginvesteringer, hvoraf de første er lige på trapperne.

Ugens bedste historier på EjendomsWatch

EjendomsWatch bringer nedenfor en oversigt over de væsentligste historier i den forløbne uge, hvor især Aarhus, men også Odense tiltrak sig opmærksomhed, og hvor splittelsen i den almene boligkæmpe Lejerbo nåede nye højder.

"Afgørende for succes er nem adgang til internationale kunder"

JULESERIE: Frem mod jul og nytår har EjendomsWatch bedt nogle af ejendomsbranchens interessante profiler forholde sig til det år, der snart er gået, og det nye år, som venter. I dag svarer Jeppe Schønfeld, adm. direktør hos erhvervsmægleren Colliers International Danmark.

Seneste Klummer

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier