EjendomsWatch

Ejendomsobligationer har ulemper — men også mange fordele

KLUMME: Efter finanskrisen er ejendomsobligationer stort set forsvundet fra det danske marked. Helt anderledes ser det ud i både Norge og Sverige, hvor ejendomsobligationer stadig får større betydning som et alternativt finansieringsinstrument.

Henrik Westermann, senioradvokat hos Bech-Bruun.

I Norge har man set en stærk vækst i udstedelsen af ejendomsobligationer de seneste år. Bare fra 2014 til 2015 blev den samlede volumen for ejendomsobligationer fordoblet fra ca. 8 mia. kr. til ca. 16 mia. kr.

Også Sverige har set en stærk vækst. I 2011 svarede den samlede emissionsvolumen til ca. 8 mia. kr., mens den i 2016 svarede til ca. 40 mia. kr. Flere af de ledende svenske ejendomsselskaber har på det seneste afsøgt det internationale obligationsmarked for yderligere at udvide deres finansieringsgrundlag. F.eks. har selskaberne Akelius Residential, Balder, Hemsö og Sagax udstedt for 18 mia. kr. i euro-obligationer.

Indtil videre ser denne udvikling ud til at være gået forbi Danmark, men det er på mange måder uheldigt.

Blakket ry blev skabt under finanskrisen

I Danmark blev ejendomsobligationer under finanskrisen stærkt kritiseret som risikofyldte. Det skyldtes bl.a., at tyndt kapitaliserede selskaber finansierede ejendomshandler meget aggressivt og somme tider over 100 pct., hvor ejendomsobligationer ofte finansierede den del af gælden, som man ikke kunne få banker og realkreditinstitutter til at yde. Investorerne blev lovet meget gunstige afkast, men havde til gengæld en meget ringe sikkerhed. Alt dette har været medvirkende til, at ejendomsobligationer mange år efter finanskrisen stadig fravælges af danske investorer.

Imidlertid kan ejendomsobligationer være et godt supplement til realkredit og egenkapital og give adgang til yderligere kapital. På det norske og svenske marked er renten på ejendomsobligationer ganske konkurrencedygtig, når det tages i betragtning, at obligationerne ofte dækker lån med højere loan-to-value end mere traditionelle lån.

I forhold til særligt realkreditlån giver ejendomsobligationer mere frihed til at aftale specifikke vilkår, som er skræddersyet til det konkrete projekt.

Ved ejendomsobligationer låses de samlede kreditomkostninger typisk i hele låneperioden i modsætning til både realkreditlån og banklån, hvor de samlede kreditomkostninger ofte kun låses for maksimalt 1-2 år.

En mulighed for visse projekter

Fleksibiliteten ved ejendomsobligationer kan være et godt match til ejendomsprojekter med et betydeligt udviklingselement. Ofte vil sådanne projekter ikke have et cash flow i perioder, og cash flowet efter endt udvikling kan endda være usikkert. I sådanne tilfælde kan det være vanskeligt overhovedet at få et bank- eller realkreditlån, og her kan ejendomsobligationer som nævnt være en løsning, der sikrer, at ejendomsprojektet realiseres. Man har også set, at utraditionelle ejendomsprojekter, hvor det kan knibe med konventionel finansiering, er søgt finansieret via ejendomsobligationer. I Sverige har svenske Hemsö f.eks. sat bæredygtighed på dagsorden ved i 2016 at udstede såkaldte ”Sustainability Bonds” målrettet ejendomsprojekter, som har et socialt element (fx skoler og plejehjem), eller som er energi- eller miljøvenlige. Den første emission havde en værdi af ca. 750 mio. kr. Eksemplet viser, at ejendomsobligationer er alsidige og anvendelige til en stribe af forskellige ejendomsprojekter.

Fleksibiliteten ved at vilkårene for ejendomsobligationer er mindre standardiserede, kan imidlertid også være en ulempe. Sådanne mindre standardiserede produkter kan nemlig hurtigt blive illikvide.

En anden ulempe er, at etableringsomkostningerne for ejendomsobligationerne gør dem uegnede til mindre projekter. I Norge bliver ejendomsobligationer primært udstedt i store transaktioner, hvor transaktionsværdien svarer til godt over 400 mio. kr., men i takt med, at det norske marked er åbnet op, har man også set mindre ejendomshandler finansieret ved hjælp af ejendomsobligationer, selv med en transaktionsværdi værdi så lav, at det svarer til omkring 100 mio. kr.

Uanset ulemperne ved ejendomsobligationer har de dog så mange fordele for det rigtige ejendomsselskab og for det rigtige ejendomsprojekt, at det er et tab for den danske ejendomsbranche, at vi på dette punkt ikke endnu har de samme værktøjer som vores nordiske kolleger.

Forsiden lige nu

Pensionsselskab overtager 340 Aarhus-boliger i trecifret millionhandel

Lokal ejendomsmatador har for et betydeligt trecifret millionbeløb solgt projekt, hvor de første boliger er taget i brug. Både sælger og mægler melder over for EjendomsWatch om stigende interesse fra udenlandske investorer for at få del i Aarhus' helt særlige potentiale for ejendomsinvestorer.

Ugens bedste historier på EjendomsWatch

Opgør i Lejerbo, interviews med investorer i ind- og udland, nye alment-private partnerskaber og et svensk opkøb af luksusboliger. Hos EjendomsWatch vil vi gerne give vores abonnenter mere end afskrevne pressemeddelelser.

Ny Datea-ejer vil opruste inden for porteføljestyring

Med ny svensk ejer i ryggen skal ejendomsadministratoren Newsec Datea øge aktiviteten inden for kapitalforvaltning mere end traditionel ejendomsadministration. Sådan siger en af hovedmændene bag opkøbet, der også fortæller EjendomsWatch, hvorfor Danmark var den manglende brik i strategien, og hvorfor valget faldt på Datea og ikke Deas.

Seneste Klummer

Relaterede

Seneste nyt

Job

Se flere

Se flere

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier